更新换代新型商业地产渐受宠

 　   纵观这些不断崛起的商圈，不难发现，近几年，“升级换代”已经成为了福州商业地产关键热词，新型商业地产形态逐渐呈现，品质也在不断提升，深受福州市民的关注与喜爱。

　    林晨曦表示，目前市区新兴商业项目的特性和共性是多为综合体项目配套，整体定位较高端，对比原有的传统商业项目上新的商业项目多为一站式SHOPPINGMALL形态，业态规划水平相对较高，多通过特色主力店吸引客户，比如苏宁广场的海底捞，五四北泰禾集合了多家快时尚服装品牌，特色显明。

　    陈晶对此观点表示认可，并进一步解释称，新型商业地产以及商业中心之所以会受到市民的喜爱，是因为它们给福州带来一些积极意义。首先，大型购物中心，比如万达广场，五四北泰禾广场 （QQ群：176224039） （电话：400-002-0591转8045）等，均引进了丰富的国内甚至世界品牌，这对福州能起到一个提升城市形象的积极作用。其次，这类一站式商业经济的形成，能丰富消费需求。它们朝新区延伸布局，纵深与新区区域发展相结合，就地解决综合性购物需求。这些大型商圈、城市综合体在福州多面崛起也是商业升级的需要。多个城市综合体将使福州各城市板块的商业“脱胎换骨”，让市民的生活更加丰富多彩；最后，这类城市综合体在带动区域市场繁荣的同时，也能弥补过去福州商业过于集中、功能不足等问题。

　    “从开发商的角度来考虑，如今城市综合体受到广大福州市民追捧。政府又会给予一定的优惠政策的推动，在这样的双重利好下，开发商当然也‘乐此不疲’。”福州知名房地产专家王阿忠告诉记者。

　    存过剩隐患？

 　   商业地产开发需更加专业！

　    一座又一座新兴商业拔地而起，在革新城市面貌的同时，也严重挑战着福州城市的消化能力。采访中，不少业内人士对这些大体量商业扎堆的情况表示担忧。并建议开发商需要警惕商业过剩的现象。

   　 王阿忠从土地市场方面提出了自己的看法，他认为近年来，福州市放量的土地大多为商服地块，其中不乏许　多大型购物中心、城市综合体，单体面积很大，甚至不少集中在传统的商业区域内，这样不仅造成了激烈的竞争，而且将造成区域内商业出现大面积空置。

   　 “如今不少的资金都涌入商业地产，但是运营商业地产的难度是远远高于住宅项目的。建议没有商业运营经验的开发商在面对这类项目时要更加谨慎理性。”陈晶表示出了担忧，她认为，因为商业需要整合各方面的资源，对于资金实力的要求更高，而且在规划等方面，需要更前瞻地考虑，所以要做商业地产，最好是能找到较为成熟的团队，而且准备好充足的资金。

  　  而林晨曦则向记者举例说明了商业地产的风险所在，他告诉记者，过度集中的商业地产开发、重复的商业业态、差强人意的商业管理，会导致一些商业项目陷入艰难的生存状态。比如，福州正大广场和冠亚广场 （电话：87668888）就是其中的典型案例，密集上马导致连福州最核心的中心区商业都免不了萧条的结果。

  　  同质化严重？

    　差异化定位才是取胜关键！

    　“做商业地产一定要因地制宜，根据这座城市的特性，做出自己的特点来，”林晨曦表示，盲目地想要引进高端品牌的想法并不可取。他告诉记者，目前福州的不少商业地产都存在了同质化的现象，在这种情况下，想突围就必须更好地给自身定位。林晨曦提到，由于新兴的商圈都要经历培育期，所以在此期间，商业地产可以通过餐饮业，或者影院等来先聚集人气，此外在培育人气的过程中，需力求差异化，在引进的品牌方面，都尽量有所错位。

   　 陈晶则建议每一个城市综合体都应该有其独特的主题理念，应根据不同区域消费者的特点和文化特质，确定该城市综合体的主题定位。他认为，城市综合体项目的前期规划非常重要，必须对项目周边情况、所处区域价值、商业发达程度、居民购买力及消费习惯等进行深入研究，结合自身项目的特点做出恰当的规划。

 　   投资跟风？

 　   选择商业投资需理性！

   　 王阿忠认为，一直以来福州市民对于商业地产投资都比较热衷，然而在目前商业地产井喷的背景下，再一味地进行投资显然不是正确之道。

  　  林晨曦从市场情况方面作出分析，他认为，近年随着台江万达以及仓山万达外街商铺投资客的亏损，商业投资上不再是一本万利，无风险的保碍型物业，由于福州整体人口基数较小，而商业项目近年供应量放大，且多以外围板块为主，消费客消费习惯短期无法转变，就造成投资商铺出租率低的境况，投资者在商业投资需理性对待，应充分考虑区位、区域内整体商业容量，以及区域消费习惯是否形成或未来前景，再做投资打算。

   　 总结

 　   商机仍然无限突破需要“冷”思考

    　“虽然目前，商业地产面临着饱和甚至过剩的问题，但这只是一定阶段会出现的瓶颈，只要这个城市还在扩张，优良的商业永远稀缺。”王阿忠说道。伴随着不断加快的城市化进程，商业地产的发展依然很有“钱途”。但是随着商业地产库存量的不断增加，运作商业地产项目的房企想要在激烈的竞争中寻求突破，还需要更多冷静的思考。

   　 “福州的城市化水平还在不断提升，城市不断扩张促使消费份额的不断增长，对于商业地产来说是一件好事。”陈晶分析称，虽然市场蛋糕很大，但开发商也不能盲目乐观，要在日趋激烈的竞争中突围还需要寻找到更加专业化的运营模式。

  　  林晨曦则表示，随着城市向外发展，未来商业项目均将依托自己住宅地块以及周边居住环境开发形成，而随着地铁线路开通，地铁沿线及辐射区域商圈也将形成，未来商圈格局将形成以地铁为轴线，多点开花的格局，预计2014年商业地产发展势头将由大跃进式逐步转向稳中求进，商业地产投资增速将会有所放缓。但是，由于支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化，商业地产总体仍会保持增长。