投资房地产信托不再只有固定收益，沪上信托公司引入有限合伙形式，信托计划的投资者通过直接参与项目权益投资，以参与股权的形式分享项目收益，其最终收益取决于商品住宅的销售情况和最终售价。

　　上海信托不动产金融总部副总经理张锡麟指出，此类产品设计的期限相对较长，以期大致覆盖房地产市场的一个完整周期。

　　“房产项目即便遇到市场低谷，也有充裕的时间从谷底走出。如果太短，比如三年，项目很可能恰好在市场的谷底到期，投资者就会遭受损失。当然，如果项目提前达到双方预期，也可以提前结束。”

　　有限合伙形式

　　2013年10月，上海信托曾推出项目——“上信·万科房地产股权投资集合资金信托计划”。上海信托和万科各出资1250万元，作为有限合伙企业的普通合伙人（GP），负责对基金进行投资与管理。该集合信托计划，期限5年，募集资金27.875亿元，信托资金用于认购有限合伙企业的有限合伙份额，成为合伙企业的有限合伙人（LP）。投资者作为有限合伙人（LP）参与房产项目运作，享受项目分红，不参与项目管理。因此，在具体在收益分配上，投资者信托收益完全与项目的利润水平挂钩，跟随项目利润情况浮动。

　　上海信托不动产金融总部副总经理张锡麟介绍，采取有限合伙企业的方式投资房产项目的股权，是上海信托的项目从融资模式向投资模式转变的尝试，也是该项目的创新亮点之一。这种结构设计，相当于让投资者成为股东，介入房产开发的一级市场。今后，采用类似结构设计的信托计划会越来越多。

　　据了解，以有限合伙制募集资金已经成为海外创投的主要方式。从行业内的实践经验来看，有限合伙企业主要有以下两大优点：按照国家有关税务和《合伙企业法》规定，有限合伙企业不必再重复缴纳所得税，选择有限合伙制而不选择公司制形式，可以避免双重税赋；其次，分配机制灵活，有限合伙的收益或利润分配完全由合伙人之间自由约定，不受出资比例的限制。

　　项目设置综合考虑地产周期

　　不过，业内人士指出，购买地产类股权投资信托风险需考虑地产周期波动，比如限购导致房产最后销售不利，或者房价大幅下降。

　　对此，上海信托不动产金融总部副总经理张锡麟认为，以“上信·万科房地产股权投资集合资金信托计划”为例，投资者赚钱是大概率事件。

　　“因为这个项目位于中环线间，地段好，这个区域的新房供应量有限。而万科拿地的楼板价都接近2.2万元/平方米，最终售价超过4.5万元/平方米是大概率事件。所以，综合分析，我们觉得投资者赚钱是大概率事件，只是少赚和多赚的问题。”张锡麟认为。

　　据了解，上海信托和万科合作开发的项目位于张江高科技园区中区内。住宅和非住宅类的比例分别为73%和27%，物业类型包括花园洋房、公寓、商业、SOHO和酒店式公寓。

　　作为对照的是，比张江板块更为偏远的外高桥板块，受自贸区概念影响，目前房价已经达到了3.5万元/平方米左右，部分高品质项目价格已经超过4万元/平方米。

　　“投资者的投资期限是最长为五年，这也是有规划的。我们认为5年左右的时间基本能够覆盖房地产市场的一个完整周期，房产项目即便遇到市场低谷，比如像2008年的行情，也有充裕的时间从谷底走出。如果太短，比如三年，项目很可能恰好在市场的谷底到期，投资者就会遭受损失。当然，如果项目提前达到双方预期，也可以提前结束。”