事件：2013年全国房地产市场整体向上，绝大多数城市房价均呈现上行态势，但温州房价则延续了2011年以来持续下行态势。统计局数据显示，2013年11月，温州新建住宅价格指数环比下跌0.5%，同比下跌1.1%，是70个大中城市中唯一同环比均下跌的城市，也是温州房价连续27个月同比下跌。温州市房产交易中心数据显示，与2011年相比，目前温州商品房价格平均缩水26%。而一些高端住宅价格甚至遭到“腰斩”。国土资源部公布的城市地价监测数据显示，2013年第三季度全国主要监测城市的综合地价中，仅有温州的环比和同比均为负。与全国各地楼市平稳发展相比，温州楼市走势呈现另一个极端，也引起了行业高度关注。

　　评析：温州楼市经历了2010年的火热之后，2011年开始迅速降温，呈现明显的泡沫效应。分析其原因，主要有以下两方面：首先，是由于前几年投资投机需求所占比例过高，导致房价在炒作中脱离实际需求，此后下跌也是价值的逐步回归；其次，是温州民营经济近两年受到较大冲击，经济不景气也抑制了部分购房需求。在本轮房价大跌后不久，支撑着温州房价高位运行的金融体系风险显现。目前温州人更愿意投资固定收益产品，而对于房产投资则很少。同时，从温州楼市的供求角度看，近两年政府加大了土地供应力度，2013年上半年温州土地供应量已超过了2012年全年的供应总量。在土地供应成倍增加的情况下，供大于求局面将长期存在，房价反弹动力明显下降。此外，温州新建商品房库存也明显增加，虽然8月份温州放宽了限购政策，但据温州房产交易网数据显示，截止2013年11月底，温州新房库存达369万平方米，库存压力仍较大，这也进一步阻碍了房价的上涨。可见，温州近期楼市的持续下跌，主要还是市场供应增加、价值回归合理的理性反应。长期来看，在温州民营经济危机以及断贷潮等金融风险未解决的情况下，温州楼市发展仍将处于温和态势。

　　事件七：二手房征20%个税·催生三月末班车效应

　　事件：2013年3月1日，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，《通知》明确，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。从市场反映看，新政出台后的一周，各地房产交易中心均被赶来过户的购房者挤满。克而瑞监测数据显示，14个典型城市3月2日-9日一周的二手商品住宅成交套数几乎全线暴涨。其中厦门、无锡、扬州和杭州单周成交环比都超过300%，另外，从各地二手房市场历史数据对比来看，北京、南京、天津、无锡、苏州和扬州新政出台第一周的成交套数也创下历史以来的最高峰值，政策末班车效应之强令人始料未及。

　　评析：此前个人所得税征收主要按两种方案执行：第一种是差额部分的20%，第二种是房价的1%-2%。一般都是按后者执行。此次新政明确是按照转让差额的20%征收，短期给二手房市场带来不利影响：一是在目前我国大部分家庭资产杠杆并不太高的情况下，个税增加会导致部分二手房持有人延迟住房转让，二手房供给减少会给一线城市本已紧张的住房市场供需矛盾雪上加霜；二是目前市场中，卖家的议价能力比较强，增加的个税势必会部分转嫁给刚性自住性购房者，从而增加购房者的负担。长期看，由于我国房地产调控政策在具体执行过程中经常面临着执行不力、落实不严的情况，中央和地方政府往往存在博弈，此次“20%个税”政策除了北京有所落实外，其他城市仍然照旧执行。因此，二手房“20%个税”政策的推出，虽然传达了政府稳定购房者预期的调控信号，但要做到全面执行，从而达到调控目的，还需要政府认真思考一番。

　　事件八：房企海外扩张加速·国际视野继续拓宽

　　事件：近几年，越来越多的中国房企加入了海外扩张的大军中。万科、碧桂园、绿地、富力等知名房企，纷纷将目光瞄向了海外市场。2013年年初，万科与美国铁狮门签署协议，将合作开发美国旧金山富升街201地块；万达继2012年斥巨资收购美国AMC后，接连投资俄罗斯北高加索度假项目及与印度信实集团合作开发项目。同时，不少房企将马来西亚作为海外扩张的第一站，包括碧桂园和富力等房企，甚至非洲市场也成为房企新的目的地。从2013年1月份披露的房企海外投资规模来看，当时公布的2012年投资额接近400亿元。2013年前11个月，海外融资就超过3000亿元。

　　评析：海外扩张，目前仍以一些知名房企为主，这与其资金实力、国际化视野、专业化团队等要素齐备有很大的关系。海外扩张有几大驱动力：首先，是国内的房地产政策环境，调控收紧带来了经营的高成本与高风险，在限购、限贷、房产税等调控政策下，房企拿地与销售存在不确定性，同时，国内融资环境收紧，也逼迫房企主动去海外寻金；其次，是品牌扩张的冲动，尽管部分企业谋求扩张，带有投机性，但绝大多数房企的扩张仍具较浓的战略色彩，如万达对海外酒店业的扩张步伐正在加大，这符合万达商业地产转型的总体要求；再次，是要迎合市场需求，目前国内购房者因为留学、就业、旅游等需求，纷纷将置业目光放在海外市场，房企贴近此类需求，在海外市场提供产品，有利于吸引高净值的群体；最后，有国际化视野的企业才具竞争力，房企选择海外某一站和某一项目，进行“边干边学”的探索，有助于深入了解海外市场，并有机会与海外知名房企交流学习。当然，房企出海也应注意风险，能否在海外市场游刃有余，还得看其是否具备各种基础与前提。因此，不能盲目照搬国内开发经验。同时，也要注重在海外市场中自身角色的转变，海外市场没有国内地方政府的支持，且房地产金融发达程度较高。

　　事件九：土地增值税引争议·税费改革有望加强

　　事件：11月24日，央视《每周质量报告》曝光万科、富力、SOHO中国等45家房企8年欠交土地增值税超3.8万亿元。该报道涉及房企数量多、金额大，加之央视在媒体中的独特地位，因此此番报道迅速在业内激起议论，诸多房企纷纷否认“拖逃漏”等行为，华远地产(2.50, 0.00, 0.00%)董事长任志强更是连发8条帖子痛批央视。国家税务总局有关负责人表示，这其实是对税收政策和征管方式存在误解和误读。央视报道提及的爆料人北京执业律师李劲松此前曾对房企欠缴土地增值税进行过披露，此次更是对任志强的回应进行逐条反驳，并希望房企提出确切证据。

　　评析：李劲松律师所谓的“3.8万亿元房企应缴未缴”的推测与判断，涉嫌严重夸大事实，且经央视报道之后，严重误导社会舆论。但不容回避的事实是，尽管四级超率累进税率表述得很清楚，但在实务操作中，各地税务部门并没严格按税法执行。土地增值税涉及较长的房产开发周期，对增值额的计算相对困难。部分税务部门考虑到征收成本较大，因此从纳税成本考虑则弱化了征收力度。但该报道的价值在于，能进一步触发社会对房企及税费制度中的各类问题进行重新审视。当前楼市的市场化改革趋势凸显，楼市长效发展与调控机制正不断建立，税费制度改革迎合了时代发展需求。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确要进行房地产税立法和改革。房企谋求暴利的公众形象下，社会自然希望包括土地增值税在内的纳税情况能公开透明化。土地增值税的问题肯定存在，关键要进一步完善制度措施、加强土地增值税征管。唯有通盘考虑并回应社会质疑，才能促进税费体系的健康发展。

　　事件十：两部委发紧急通知·小产权房转正无望

　　事件：2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售小产权房行为。11月24日，国土资源部、住房城乡建设部联合召开视频会议，就坚决遏制违法建设、销售小产权房问题作出部署。会议强调，要统一认识，准确把握党的十八届三中全会精神，清醒认识小产权房问题的危害性，严肃查处一批典型案件，严厉追究一批责任人员的责任，坚决遏制新的小产权房出现。

　　评析：小产权房通常是指那些违法占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售或变相销售的住宅项目。由于未获得土地、规划、建设、销售等行政许可，不能办理房地产权登记，属于没有产权、不受法律保护的居住房屋。近年来，关部门多次重申不得违法开发小产权房、不得购买小产权房。但全国各地小产权房在建在售势头依然不减，主要原因：一方面，小产权房不用负担土地出让金和各种税费，相较商品房的价格优势十分明显，特别是在房价高企的一、二线城市，小产权房有着庞大的购买群体；另一方面，小产权房开发利润空间巨大，在现行城乡二元土地制度下，集体经济组织也乐于将自有土地与投资人的资本结合，加之违法成本低、处罚威慑力小，导致小产权房建设愈演愈烈。十八届三中全会前后，不断有消息传出小产权房有望转正，尤其是“383方案”提出对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。十八届三中全会《决定》也明确规定“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，该政策表述曾被视作小产权房的救命稻草。然而两部委此次针对小产权房的表态，使小产权房未来转正的希望破灭。小产权房反映了我国住房保障体系存在的问题，因此，要解决小产权房问题，不断健全和完善住房保障体系便成为了关键。