29幅、1540.2亩、136.2亿。截至目前，2013年福州市区地块成交量已远超2012年。

　　如果说，去年福州土地市场陷入“保守收缩”，那么“积极扩张”则成为今年新动向——市区旧改、商服地块井喷;外围板块供地不断加量;实力房企抢滩，亦使大福州身价倍增。

　　然而，同时也出现过推出15幅地块6幅流拍的惨淡。

　　究竟，2013年土地市场发生了什么变化?年末逼近，在此我们不妨梳理一下2013年福州土地市场上演的火热和理性，以期把握来年土地市场风向——

　　2013年不断加速的旧改会否腾挪出更多“黄金地块”?周边郊县推地是否会保持高热态势?受益于今年密集推地，下游楼市又有何变化?

　　关键词：内外皆热

　　市区49幅，闽侯60幅 大福州供地“井喷”

　　解读：

　　“上半年，用地供应计划完成并不好。”一开发商对记者表示，但今年用地的指标会作为明年的一个参考，所以年底要加快完成以免影响明年指标。另一方面，楼市的回暖改变了开发商预期，拿地意愿强烈，因此才加快了推地的脚步。

　　此外，“土地出让金收入是社会各项支出的重要来源。”采访中，有市区项目负责人表示，年末的财政收入压力是地方政府密集推地的重要动因。

　　由于市区地块相对稀缺，将导致推地重心不断外移。而正处在开发强推期的闽侯，土地储备也比较大，加之三环、绕城高速的相继通车，闽侯与市区的心理与实际距离一再缩短。此外，闽侯当地的多个项目销售都比较火热，这也让开发商看好闽侯后市，增强拿地的信心。

　　关键词：重商轻住

　　涉商比例高达九成，住宅地块更显稀缺

　　解读：

　　土地入市数量明显增加，但从2012年以来的“商多住少”基调则保持不变。“在严控地王的大环境下，商业地块的地价相对较为可控。对出让地块加以更严格的限制条件，很大程度上也是为了保证地价控制在合理区间。”而政府尝试以加大土地供应、加快城市建设来吸引开发商投资，造成了目前市区土地市场以商服用地为主，与旧改、城建紧密相连的局面。

　　商服用地指向性明显，定制因素就是为了吸引外来企业而给出优惠。福晟集团副总裁何建华表示，“目的就是依靠大企业自身的资金优势、开发经验、品牌效应带动大项目落地，推动城市发展。当然，对竞买人制定高要求，能够控制将来的正常运营和土地的产业方向等。”但高门槛就将许多开发商挡在门外，增加了地块流拍的风险。

　　关键词：“大鳄”凶猛

　　品牌房企高价抢地 半数联姻“名家”

　　解读：

　　土地市场的集中度和楼市息息相关。

　　业内人士林先生介绍道：“今年频频出手补仓的本土房企，在2012年，旗下项目几乎一手包办了去年福州总成交量的五成以上。这些现金流回收效率较好的企业就可以尽快腾挪，将现金转为土地。”不少品牌房企下半年开始纷纷出手拿地，而且拿地不止一幅，有好的地块都会参与一把。及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会。

　　此外，这类具备强大开发能力、资金实力的房企是政府期待联姻的对象，也有资金实力拿下较大规模的地块。因此，近日一线城市连续推地皆成为强者的游戏。而多家本土房企，如泰禾、阳光城、融信等在全国范围内攻城略地就是最好佐证。而相对于房企汹涌的拿地需求，推地依旧相对较少。一旦优质地块推出，便引发争抢，溢价率、总价水涨船高。 　　 展望

　　市中心“旧改”为主力

　　从今年市区土地推出情况来看，小面积地块不断增多，除了打包出让的旧改地块外，地块面积多在十多亩。地块的零散化，反映出市区剩余可建设用地面积有限，土地资源日渐稀缺。

　　与此同时，近一两年如火如荼的旧城改造，却显得机遇多多。此前福州市区最大的旧城改造项目横屿组团，今年入市的地块已达到12幅，面积达358亩，堪称“供应王”。福州机构总经理张旭东表示：“从规划情况来看，还有大量土地尚未上市。上下杭、烟台山，以及计划中的南公园周边等都在旧城改造计划中。而马尾新城三江口片区、海峡奥体中心及周边片区也在积极进行土地收储。因此大地块还是集中在市区的新兴发展区域。”

　　此外，未来福州土地市场的供应，“外扩”步伐更加明显。全市的住宅供应有很大可能由福州近郊县市，如闽侯等地分摊，促使需求和开发商出城，拉大城市框架。

　　土地集中度还将趋高

　　“虽然房企拿地积极性高涨，但是举牌的一直就那么几家。”一位业内人士对记者说。在2013年土地市场的战场上，几乎清一色是品牌房企的身影。而接下来，强者还将恒强。

　　张旭东坦言，“通过对比近三年房企10强占整个市场份额可以发现，行业集中度已经悄然提高。目前的楼市已经不是‘普惠’的行业，高周转龙头企业的优势开始不断凸显。”雄厚的资金实力和融资能力亦能占据先机，率先展开土地储备。

　　另一方面，为了促进城市有效开发，政府也将更倾向于与大企业联姻，带动大项目落地，推动城市发展，土地将越来越集中在实力房企手中。

　　因此，在本轮土地市场争夺中，大型房企占据主流，中小房企身影难觅，也就意味着这些企业在未来的2~3年市场份额也会越来越低。这种态势已成为下一轮市场分化的起点。

　　对此，开发商也将适应、转型。目前，寻求联合已经成为房企在拿地扩储时竞争突围的有力手段。另外，不管是融资还是联合开发，“天平”始终倾向于有实力的大型开发商。