调控思路有待重审

　　这一年，房地产调控未曾放松。

　　今年2月国务院常务会议从强责任、抑需求、增供应、促保障和严监管五个方面出台了“国五条”，由此奠定了今年全年楼市调控的“主基调”。年初以来，虽然个别城市在公积金贷款额度等方面有过些许“微调”，但总体看来调控未曾放松，限购、限贷、限价等行政手段几乎已经“用足”。

　　但市场依然顽强“逆势上行”。根据中国指数研究院公布的百城价格指数，今年11月全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨0．68％，这是自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。

　　土地方面，上海易居房地产研究院统计的10个典型城市中，今年前11个月合计土地出让金已创造了历史新高，与2012年、2011年同期相比分别大增121．8％和38．4％。

　　首次置业和首次改善等刚性需求成为助推房价上涨的主要动力。比如，上海的相关调查显示，近年来成交的商品住宅中，首套房比例已超过80％，而每年有住房改善性需求的家庭则占全部家庭的12％。

　　此外，出于投资保值目的的理性购房需求依然不可忽视。一上市公司董事长近日告诉记者，今年以来公司已有多位年薪数百万的高管出手在京、沪买房，且都不太需要申请贷款。有数据显示，部分城市中高端住宅已重新趋于活跃。

　　房价的“屡调屡涨”，似也启示着以房价为重心的调控思路需要重新审视。“事实证明，一味在需求端采取遏制措施、试图控制房价的做法，效果并不理想，也不可持续。”上海财经大学不动产研究所常务副所长陈杰说。

　　地区差异尤为明显

　　与以往的“一片普涨”不同，今年国内楼市的地区差异尤为明显。

　　重点城市尤其是一线城市“涨势逼人”。今年以来，京、沪、广、深四个一线城市新建商品住宅价格持续领涨全国，国家统计局公布的10月份同比涨幅更是全部超过20％。此外，杭州、武汉、南京等重点城市也迅速“跟进”。

　　“根据国统局的数据，当前新建商品住宅价格上涨同比超过10％的城市达到了21个。这21个城市完成年度调控任务已经基本无望。”中原地产研究总监张大伟认为。

　　另一方面，一些此前炒房盛行的城市和供应明显过剩的三四线城市，其楼市则陷于“泥潭”。比如，根据国家统计局的数据，10月温州的新建商品住宅价格环比、同比分别下跌0．1％和1．5％。事实上，自2011年8月以来，温州的房价已连跌20多个月，一些楼盘价格已经跌去一半。另据媒体报道，鄂尔多斯、神木等地，楼市一片萧条。中国指数研究院发布的数据显示，江苏纳入统计的17个城市中，有7个城市房价目前已出现下跌。

　　地区间巨大的“冷暖”差异，凸显了楼市的复杂性。“一刀切”的调控措施，很难持续奏效。业内人士认为，尊重各地市场差异，向地方政府“放权”，应该是未来楼市调控的重要方向。