“万科集团、北京万科公司第一次做面积如此之大的商业购物中心。”在位于北京昌平的金隅·万科广场 （电话：400-002-0591转8022）即将开业之际，万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆向《证券日报》记者表示，“目前万科广场 （电话：400-002-0591转8022）的招商工作已经完成95%以上，预计年净租金将在8000万元至1亿元之间。”

　　万科此举被业内解读为，其“试水”阶段已经结束了，在商业地产领域，万科将正式“下水游泳”。

　　值得注意的是，虽然万科颇为低调地踏上了商业地产扩张之路，但其选址倾向于一线城市，仅北京一城，持有型商用物业的货值就达到了100亿元，而且更确定了“轻资产，会运营”的商业地产与资本市场结合的经营模式。

　　对此，毛大庆也向记者直言，“万科现在的状态是‘开着车换轮子’，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务”。而这一“新的业务”，用毛大庆的话则称之为，“准确地说，该叫做商用地产，同时，这些项目实际上是为了更好地服务住宅开发”。

　　商用物业将成新盈利点

　　事实上，关于万科是否要做商业地产，如何做商业地产的争执，外界传言不断，其中不乏董事长王石坚持开发住宅，反对做商业地产的声音，但也有郁亮与其意见相左，力主推进开发运营商业地产的论断。

　　对此，毛大庆首度明确表态：“在今天的商业环境和外部环境下，纯粹的住宅用地已经很难买到。万科在这种情况下选择搞商业，这种选择是谨慎且理性的。”

　　毛大庆还透露，王石看了万科在东莞开发运营的松湖生活广场后，进一步明确了立足发展“为人服务”的社区商业配套是万科向“城市综合配套服务商 ”转变的重要抓手。

　　《证券日报》记者也获悉，万科不但在业内挖到了专业运营商业地产项目的精英人才，更是在两年前就组建了专业的运营团队，还有多位公司高管从不同维度抓商用地产这项业务。同时，其商用物业类型也确定为万科广场 （电话：400-002-0591转8022）（区域型购物中心）、生活中心（集中的社区商业）和邻里家（社区商业街）三大产品线。

　　此外，万科选择了总部加一线孵化的发展模式。“我们的大型商业现在更多集中在北京、深圳、上海等资源较好的城市。而总部负责更多的是制定标准、提出要求和准确定位，具体细节则由一线公司根据实际情况自己进行管理。”毛大庆介绍。

　　“其实不能简单地说万科要搞商业地产，商业地产只是万科转型成为城市综合服务型企业的一个很重要的通道或者抓手。”毛大庆向记者强调，“这既是万科的转型方向，又是我们新的盈利增长点”。

　　百亿元在京布局持有商业

　　“除了缺少世界六大品牌的奢侈品之外，完全可以与市中心购物广场媲美。”毛大庆这样评价将于11月27日正式开业的万科集团首个大型商用物业——金隅·万科广场 （电话：400-002-0591转8022）项目。同时，他也坦言，“现在怎么能保障运营才是我心里唯一担忧的问题”，不过，“这就像踢球，‘上场踢了’才知道结果”。

　　在记者的采访过程中，毛大庆言语之间显露的信心更大于担忧，他向《证券日报》记者表示，“目前，万科在北京有5个商用物业项目，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额将达100亿元”。同时，他还透露，“以后在北京，万科的商业项目预计将会一年开业一个”。

　　对此，有业内人士向本报记者表示，万科已经开始冲击2000亿元的销售额，对于这样一个稳居第一的龙头房企来说，单纯地追逐销售规模已经没有什么意思，接下来到底要发展成为什么样的企业才更关键。

　　“目前来看，我们北京万科商业和住宅的比例是2：8。”毛大庆向《证券日报》记者强调，“但我所说的80%是销售型物业，包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型产品，而20%的商业部分则是属于万科自己运营的持有型物业”。

　　值得一提的是，多位掌舵商业地产的房企高层都曾向记者表示，商业地产是靠运营盈利的。尤其对持有型物业来说，资金支撑力度和是否持久运营决定了其命运。