盈利模式待解

　　养老地产无疑是一块巨大的蛋糕。

　　截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%。预计到2013年底，老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。20年之内，中国的老龄人口更将以每年增加1000万的速度迅疾冲破4亿大关。

　　另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。

　　住建部政策研究中心原副主任王珏林对时代周报记者表示，国内人口老龄化现象日益严重，政府在税收、用地、财政补贴等方面的支持力度不断增加，养老地产有着巨大的发展前景。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌此前接受时代周报记者专访的时候也指出，中国房地产市场进入转型期，住宅市场受到严厉政策调控，包括养老地产在内的产业地产将迎来黄金发展期。

　　养老地产的建构方式和运营模式，将会深刻影响到未来中国养老保险和福利机制的运行，甚至影响到未来中国城市功能运转和人们的生活方式。

　　但是至今为止，养老地产始终没有一个明确的盈利模式。大多数打着“养老”旗号的地产项目都还没有脱离简单的普通住宅地产销售的内核，即使是房地产界大佬万科也是如此，时代周报记者曾走访过万科幸福汇项目，一方面养老配套陷入跟不上，一方面位于房山窦店的万科幸福汇的售价只有13500元/平方米左右，而房山长阳等地的房价已经逼近每平方米3万元，很多年轻的刚需一族选择更远的万科幸福汇。

　　北京太阳城集团董事长朱凤泊在接受记者采访时也表示：“经过10年的艰苦经营，太阳城依靠对管理模式的探索，才逐步走出亏损开始盈利。”

　　远洋地产2013年半年报显示，远洋地产上半年实现协议销售额约178亿元，毛利为人民币21.87亿，毛利率为24%，比去年同期下降6个百分点，而净利率只有9.9%，远低于A股和香港上市房企的平均净利润率15%。

　　养老地产投资回报期长，远洋在净利润如此之低的情况下坚持养老地产，其盈利情况和现金流都将遭到考验。

　　对此，李明对时代周报记者反复强调，做养老产业一定要盈利，“赔本买卖是做不成的，没有持续性，对盈利不负责任，就是对客户不负责任，对社会不负责任”。不过李明也坦言，现在还是摸着石头过河的阶段。

　　李明表示：远洋希望将真正的养老服务能力作为做核心的战略定位，在养老地产领域，除了地产发展、商业投资之外，他们更希望将自己定义为投资运营商。“北京望京的远洋万和城内，我们会再做一个养老项目，预计明年底完工，未来在3-5年内，完成北京、上海等全国一线城市的多点布局，并形成与集团住宅地产、商业地产以及房地产金融平行的全新业务增长极。”

　　扈志亮表示，椿萱茂这种模式与其他模式的区别在于不仅仅是引入投资、品牌、咨询，更引入国际运营管理和服务标准，在当前缺乏经验、服务标准缺失的情况下，这一举措有一定的亮点，但是能否从实际满足入住者需求、凸显企业的文化和竞争力，还要看企业资源整合、团队协作的能力。