地王利润真相

　　“销售价为楼面价的1.7-3倍，高端住宅要高于这个数据”

　　自4月份以来，北京土地市场不断地延续着地王神话，有开发商人士笑称，在北京已经没有地王之说，因为每新出一块地总会成为或区域、或单价的“地王”。

　　然而，当地王项目未来售价朝着15万每平方米甚至20万每平方米的方向发展的时候，开发商的利润是否真能实现？

　　土地推着开发商做高端

　　“现在的北京楼市，不是开发商规划做什么产品，而是土地市场推着开发商只能做高端产品才有获利空间。”当谈到北京今年以来出现的几个著名地王时，北京世茂地产一位销售主管对《华夏时报》记者表示。

　　今年4月份以来，北京土地市场屡现地王，将未来的预期售价不断推高。先是4、5月份两进通州台湖的泰禾集团成功将北京南六环的地价推到1.9万元/平方米，实现地价超房价，业内预计未来售价超3.5万才有微利；而后，南三环夏家胡同地块、东北五环外的孙河组团地块，分别凭借4万~5万元的成交楼面价，将这两个地区的未来预期售价提升到6万到8万元/平方米；而融创在8月、9月连夺的亦庄、农展馆两地王，由于楼面价分别高达2.8万元/平方米和7.3万元/平方米，使两幅地块的预计未来售价分别达到5万元/平方米和15万元/平方米。

　　上述世茂销售主管告诉记者，一般来说，其售价约为楼面价的1.7倍到3倍之间，而高端住宅产品的溢价空间要高于这个数据，具体每个项目情况不同，“但可以肯定的是其利润空间远大于普通住宅，这一点开发商都有信心。”

　　做高端豪宅的利润空间有多大？

　　以广渠路的金茂府为例。2009年6月30日中化方兴以40.6亿的总价拿下广渠路15号地，扣除15000平米的廉租房面积，楼面价折合15320元/平方米，而目前金茂府的销售均价高达60000元/平方米，约超过当年楼面价4倍。