如果说香港楼市存在泡沫已确定无疑，那么北京楼市的泡沫说则面临诸多争议。

　　张大伟认为，和香港一样，北京楼市存在一定泡沫，“主要是房价与收入比差距实在太大”。从房价收入比、房价租售比这两个判断房地产价格是否合理的指标看，目前北京这两个指标均明显超过国际惯例。

　　“北京是执行限购最严厉的城市之一，房价仍然上涨，说明有大量的自住与改善性住房刚性需求存在。”上海易居房地产研究院研究员苏艳认为，北京楼市是需求导向型的，有刚需支撑，且库存处于历史低点，并不存在泡沫一说。

　　证券分析师王德勇称，北京与香港最大的区别在于，北京2008年以来人口膨胀非常厉害，住房需求旺盛，且买得起房的越来越多；而香港楼市缺乏当地人口支撑，“近20年人口增长很慢，本地需求实在有限”。更多是投机性需求，大陆甚至欧美投资者陆续进场推高了房价。他指出，香港这种情形很有风险，一旦预期发生反转，房价大幅下跌成为必然。

　　北京有需求是否就意味着没泡沫？

　　张大伟认为，需求和泡沫并不存在必然联系。购房更多时候是恐慌性需求，并非当下的需求，而是提前透支的需求。“虽然限购政策让一部分投机客离场，但是不排除部分人将现房用作投资手段，仍有风险。”他说，“北京的区位优势太吸引人，不断有人接盘，玩击鼓传花的游戏。越往后风险越大。”

　　范小冲对本报记者表示，住宅需求增加，市场泡沫减少或消失这种逻辑，只在真正的市场经济条件下适用。“房地产行业面临的政治经济环境是相对畸形的”，他指出，不合理的土地、税收政策推高房价；公务员、央企职工能通过特殊渠道拿到福利房；北京的限购政策则限制了外地人买房的需求，阻碍了住宅的自然流转，违背一般经济规律。在这种环境下空谈需求、供给与泡沫，行不通。

　　21世纪不动产市场总监桑雨枫认为，正如很多成熟的市场经济理论和规律无法解释中国的经济现象一样，泡沫论也无法准确解释北京等城市的房价，为什么这么高，而且在严厉的调控政策下也一直在涨。正如人们呼唤经济的深层次改革一样，现有的房地产调控思路必须改变，要在尊重经济规律的基础上，重建整个房地产制度，否则永远是盲人摸象。