楼市“金九银十”即将拉开序幕，别墅市场承接上半年高温，也加快了入市的脚步。日前，龙湖双龙原著、融科千章墅二期、北京院子等名墅相继入市，使北京“东北五环半”区域成为别墅市场关注焦点。
就此，中国经济时报记者走访发现，随着调控的变化，市场对未来房价的预期进一步走高，高端买家正加速出手。接受本报记者采访的相关业内人士分析认为，即将到来的楼市“金九银十”，意味着别墅市场将迎来传统旺季回归，下半年市场或将在高位维持稳定。
北京“东北五环半”别墅市场日渐火热
从今年5月开始持续至今的北京别墅市场销售热度逐步升温。
据亚豪机构统计数据显示，今年上半年，北京别墅市场共实现成交1606套，成交面积52.17万平方米，相比去年同期分别上涨40.4%和27.7%。进入8月份，别墅市场共有6个项目入市，而随着供应的持续放大，市场成交量也进一步上扬。
“仔细分析7月份和8月份的市场表现，可以发现，北京别墅市场的热点逐渐向‘东北五环半’区域转移。”亚豪机构副总经理高姗对本报记者表示，进入下半年以后，北京几个备受市场关注和销售业绩斐然的别墅项目都处于“东北五环半”区域。
8月中旬，位于“东北五环半”区域，左邻孙河板块的融科·千章墅项目二期开盘，共完成40套别墅认购，销售金额近4亿元。“8月份市场的升温超出了我们的预期。”融科·千章墅项目负责人索颖告诉本报记者，“二期开盘后销售速度太快，导致许多老客户都没能买到房，让我们不得不考虑加推部分房源，以满足这部分客户的需求。”
此外，孙河板块的龙湖双珑原著在6月份和7月份的两次开盘中共完成50套房源销售，8月份也借势继续加推新房源；泰禾北京院子在7月份高调亮相后，预计会赶在9月份开盘销售。
“‘东北五环半’区域别墅市场的火热现状并非偶然。”高姗认为，“东北五环半”区域历来是老牌别墅区的“领头羊”，其发展较早，各项配套较为完善，高端居住区的氛围也较为成熟；此外，自去年以来，低密度地块的频繁入市，楼面价的持续上升，都使得该区域成为近期土地市场的热点；最重要的是，大型开发商和品质高端项目的入驻，让该区域高端项目聚集效应已经形成。
调控“断档”催生高端别墅项目市场机遇
“从上半年持续至今的别墅市场升温，与市场调控的变化关联颇大。”有业内人士对本报记者分析称，7月30日，中央明确表态未来不会再推出新的调控措施，房地产市场将以“稳”为主，在此“利好”刺激下，开发商普遍对房地产行业未来发展前景表示乐观，高价地频现土地市场。
“显然，调控政策的调整推高了购房者和开发商的市场预期，一方面刺激了市场供应和需求的释放，一方面影响了开发商的定价心理。”该业内人士表示。
据亚豪机构统计数据显示，7月份，北京别墅市场成交均价为每平方米29077元，环比上月出现小幅下滑，仍然处于今年来的高位水平。进入8月份，不少别墅项目也适当提高了销售均价。
“成交均价维持高位主要是由于中高端别墅项目占据成交主力。”中原地产市场研究部总监张大伟对本报记者表示，面对持续向好的市场，有的项目会抓住机会接连提价，而有的项目则出于种种原因，价格存在滞后于市场发展的表现，形成了市场中的“价格洼地”。
以高端别墅项目为例。融科千章墅自去年11月份开盘以来，均价一直维持在每平方米3万元左右，单套总价在700万元—1700万元之间。而同处“东北五环半”区域的龙湖双珑原著项目均价开盘即在每平方米5万元左右，单套总价最低已经达到1800万元。
“8月份，千章墅二期开盘维持了去年11月一期的价格水平，而从项目的市场反馈来看，客户对这一价格非常认可。”索颖向记者表示，现在，用在同区域别墅项目买一套200多平方米“小叠拼”的价格，就能在千章墅买一套500多平方米的大联排了。
“增量房征房产税”预期加速释放高端购买需求
面对别墅市场接连而至的“高潮”，业内人士对接下来的楼市“金九银十”的市场表现普遍充满信心。
“今年的‘金九银十’，别墅市场必将出现供需两旺的态势。成交有望再创新高。”知名地产专家刘东对本报记者表示，今年年初以来，北京实行的“限价令”，限制了新入市商品房的销售价格，在一定程度上让部分买家认为买入时机已到；此外，房产税扩围在坊间的频繁流传也对买家心理产生了一定影响，尤其是近期即将修改完成的杭州版房产税，其中提及只对新增房计征房产税，对存量房“既往不咎”，无疑对外释放了信号。
由于杭州房产税试点征收采用增量方式的模式已经在住建部、财政部、国家税务总局形成共识，并有望在其他城市进行推广。因此，尽早购买房产以获得“存量”身份进而规避可能到来的房产税试点扩围带来的风险，在一定程度上刺激了当前楼市的成交量冲高。
“杭州版房产税可能会扩散的担忧，刺激了部分较为敏感的高端买家，他们会抢在房产税扩围之前出手。”刘东说。
面对市场需求的增加，开发商也加大了产品推送力度，积极应对即将到来的“金九银十”。“就别墅市场而言，大家对于今年‘金九银十’的市场还是很看好的。”索颖告诉记者，现在，北京各大别墅项目都纷纷加大了宣传力度，为接下来的市场旺季做好准备。