对房价究竟是由市场决定还是由寡头操控，笔者自己也有个认知的过程。早在06年，笔者在“中国房地产十大批判”系列文章就指出：中国的房价已经是世界公认的泡沫水平的数倍。但越是到后来，笔者就越是不敢在“房价走势”上去“争高低”。这倒是不少因为中国的房价因为“市场不确定性”高深莫测，恰恰相反，越是深入破析中国的房市，越是会发现：中国的房地产市场、尤其是房价，是一个被寡头垄断操控的市场。用市场竞争的理论分析评判，甚至去“预测”房价的走势，那就太“八卦”了。在中国房地产市场这样的垄断格局未被打破的情况下，任何人说“成功的预测了房价”，都是天大的笑话。

　　那么，操控房地产的寡头市场，又是怎样在决定中国的房价呢？

　　首先，中国房地产在总体设计上它就被“钉死”在一个极端“供不应求”基础之上。众所周知，被称为人类史上最大“迁徙”的中国城镇化，每年有1000多万人成为新市民。此外，还有数亿城镇“老市民”住房小康（人均住房面积达到30平米以上）的刚性需求。要满足这两者的刚需，每年全国城镇的住房供应量至少要达到15-20亿平米。但是翻翻中国统计年鉴就可以知道，过去十年全国城镇总共销售出的商品住房仅仅只有67.26亿平方米，年均连7亿平方米也不到。这将使全国城镇的住房的实际供应总量，仅仅只能满足正常需求量的三分之一到二分之一。在国家开发土地和住宅总量供应都“极端不平衡市场”下，任何“用市场的眼光来分析走势”都成为一种奢谈。

　　其次，中国的房地产市场是只有开发商才有“资质”进行运作的垄断市场。其他任何人没有这个“资质”，连竞拍土地的权利都没有，这也是前几年不少地方出现的个人合作建房被部门扼杀原因所在。本来中国房市就是一个极端供不应求的市场，供应权再交由开发商独家垄断，虽然全国看起来开发商有数万，但落脚到某个城市和区域，开发商对楼市和房价的寡头合谋操控就“势不可挡”。就连在房产卖不出的“最瘟的时候”，开发商也可继续通过囤地捂盘惜售，维持其高高在上房价。这些方面的“事例”比比皆是，早已不是什么新闻。半年多前洛阳等地出现的“合作建房”，使房价下降三分之一以上，就从另一个侧面证明：一天不破除住房供应上的开发商垄断，城镇的房价就一天不会由“自由竞争的市场”说了算。

　　当然，话也说回来，没有买方的狂热，也不会有高房价市场的支撑。由于通胀和调控的不到位，使房价的“坚挺”产生了蝴蝶效应。越来越多的大小投资者，把买房作为资产“保值增值 ”的利器，也使不少人误以为住房是像黄金一样的“硬通货”。毕竟，中国买房人还没有经历过像日本和香港那样房价暴跌二分之一以上的惨痛教训。实际上，像房姐龚爱爱那样拥有几十套房的毕竟是少数。最可怕的，还是几千万富裕起来的中产阶级，把房产作为投资工具。

　　此外，房价的“坚挺”，也使众多条件不具备的刚需“创造条件”拼市场。过去是夫妻俩买房，现在成了一家三代七口人买房。爷爷奶奶外公外婆拿出养老的保命钱，孩子长大后也必须替父母买房还贷。这样被大大透支出的“买房消费”，也成了当今高房价市场的“生力军”。既然政府保证不了“房价回归合理水平”，早下手就意味着成本更低。没有几个傻子会听信“租房”之说。谁也不愿意因为今天的租房，使以后的买房要多交十几万甚至几十万元的“学费”。

　　不过，过去十年对高房价最大的支撑，还是中央层面不当的房地产政策。众所周知，在2008年房价刚刚在“市场作用”下降了一些的时候，高层就出台了房地产的救市政策。其威力之强大，以至于后来数年的调控都没压住其疯狂的势头。在2004年也出现过类似的情况。由于其前一年推出的“房产新政”，结果使实施新政第一年的全国商品住宅的涨幅，竟然比此前5年的房价涨幅之和还要高出三分之一，超过近6个百分点。历史用事实来证明了一句话，政策和策略，是房价的生命。

　　综上所述，任何人要想“预测房价”，首先必须厘清，究竟是谁在决定中国的房市和房价。开发商和政府官员。一个掌握市场的供应量，一个控制土地的上市量。在这样的寡头垄断下，可怜的文人要以“市场经济的规律”预测房价，并天真的以为任何调控政策都能“落地生根、开花结果”，不跌跟头才怪。

　　不过，知道了谁在操控市场和房价，也就知道了调控的主要目标和对象。只有调控政府本身，调控开发商，房地产调控才能“纲举目张”。