需要怎样的房地产税收体系

　　2011年，包括北京在内的多个城市提出要建立二手房交易动态评估体系，以贴近真实市场价格。从这一年开始，重庆(楼盘)、上海(楼盘)开始试点房产税。

　　今年年初，房产交易差额要征收20%个税的规定被重新提出，并在包括北京在内的多个城市开始执行。

　　对买房人来说，最低指导价的调高、个税征收的严格执行都导致了购房成本的高企，而房产税试点扩大的预期在不断加强，这就意味着，在房产交易和持有环节都有着不小的税收负担。

　　市场呈现出一种矛盾状态。一方面，供不应求的市场格局需要将那些存量房逼出来进入市场流通；而另一方面，交易成本的上升则让很多人不具备购买能力。

　　“我们是不是应该在交易环节征收这么多的税？”胡景晖说，从2005年到现在，交易环节不断加大税收，但并没有起到打压房价的作用，也没有起到促进房产流通的作用，是该反思房地产税收体系了。

　　在他看来，应该在房产交易环节轻税，而在持有环节重税，这样才能把那些闲置的住宅挤到市场上，增加供应。

　　国务院发展研究中心新出的《中国住房市场调控与政策》一书中也提到类似观点。在这本书中提到，住房转让过程中，各种税费负担实际均由购买人承担，在住房转让环节征收营业税不仅不能从根本上抑制投资投机需求，反而将加重首次置业和改善性需求的负担，抑制了大部分自住型需求，也不利于增加二手房的供应。建议在坚持和完善限购政策的基础上，降低房地产交易环节的税费。

　　其实，就在去年12月，时任财政部长谢旭人发表文章称，要统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。

　　但这个计划实施起来并不容易。

　　“从正常的税制建设来看，增加房产持有环节税收，合并交易环节税收是大方向。”刘尚希说，但税制改革不能抽象地谈。如果从鼓励二手房交易来看，应该减税，但在现有市场环境下，要抑制投机，就不能减少交易环节的税收。相对于北京的房产增值幅度，税收负担是重还是轻？房产增值并不是个人努力的结果，对这部分获益是不是应该征收相当分量的税？

　　在刘尚希看来，我国现实的问题是房价看涨，而税收的力度不够，控制不住房价的上涨，在这个时候减少交易环节的税负就会造成不好的后果。如果现有的交易环节的税收能做到位，就不会有很多人愿意在房地产市场投机。现在的关键其实反倒是要把现有的税收执行到位。

　　“房地产税制改革并不是简单的改革，而是关联了很多问题。”刘尚希说，比如地方税，如果对现有的房地产税制进行改革，地方未来要以什么作为主要税种？比如土地制度，我国现有的二元土地结构导致了不同的土地利用方式，税收在其中该如何调整？再比如房地产该如何定位，地方政府与房地产该是怎样的关系？此外，还会关联到房地产调控、管理等问题。

　　在刘尚希看来，上述这些问题都决定着房地产市场价格预期和发展方向，这些问题不解决就无法推动房地产税制改革。而这些问题的解决需要大量的时间，目前还看不到时间表。