杜丽虹：现在的房价还不是政府可接受的价格目标，从这一方面来说，国家对地产的货币和金融调控肯定是长期的。

　　就地产市场本身而言，政策的效力是有限的，地产周期的决定性因素仍来自于货币供给、利率水平和收入增长。

　　任何价格的上涨都是由货币带来的，货币超发会导致价格和资产的泡沫，尤其是在升值过程中，会更多体现为资产价格的快速上涨，如果货币继续超发就很难调整，当前国家也正在进行一些货币政策的调整。

　　观点地产新媒体：房企如何在调控下寻找发展突破点？

　　杜丽虹：传统的土地超额红利在下降、资金成本在上升、融资困难，在土地传统模式下的超额红利在很多情况下已经不存在了，现在的房企必须转型。

　　转型的方向有两个：第一是产品线的拓展，即，从原来以住宅开发为主向工业地产、商业地产、养老地产、休闲地产等领域发展；第二是物业阶段的延伸，即从开发向投资、持有等环节延伸。但上述两个转型方向都会导致资产重负的增加，因此，需要房地产企业同时完成从重资产模式向轻资产模式的转型。房企转型不是一个短期行为，不是为了应对当前短期困境而做的一件事情，这是个长期策略。

　　观点地产新媒体：像绿城、滨江都是轻资产转型方式，轻资产算是现在房企最佳转型的方式吗？

　　杜丽虹：由重资产转向轻资产是一个很好的选择，但不是所有的企业都能够走这条路。

　　从开发向持有转型则是很多企业在做的事情，如果房企只是单纯持有，资产负担会越来越重，在这个过程中企业就会产生轻资产发展的需求。同样的，当房企涉足工业地产、商业地产、养老地产等产业领域时，也常常面临资产重负增加的问题，此时，企业或者借助外部资金力量实现轻资产扩张，或者以代工的方式实现轻资产的扩张。但无论采用哪种轻资产模式，往轻资产转型的房企必须要在拿地、开发、招租、运营、物业管理等一个或者多个产业环节上具有行业优势才行。

　　观点地产新媒体：房企可能会由于思维惯性的原因很难适应模式的转变，应该怎样克服这个惯性思维的羁绊？不同的企业都会拥有自己不同的核心优势，这是否会带来不同类型的资产模式？

　　杜丽虹：这是个主观问题。某些企业家比较有危机意识，会从现在开始刻意转型，有些企业只有当传统模式走不下去的时候才会意识到转型。

　　而轻资产本身是一个战略方向，具体到每个企业的转型路径都不一样。有些房企有开发建设的优势，可能就会采用代工或定制开发的模式；有些企业有整合资源的能力，可能就会使用地产金融的穿行模式或者其他模式进行转型。

　　观点地产新媒体：土地市场“地王”一直不断，与轻资产模式是否矛盾？调控政策对开发贷款有所限制，会对房企的重资产发展模式产生什么影响？

　　杜丽虹：国家对房地产行业的融资渠道一直是处于管控的状态，但是地产商还有很多其他融资的方式，比如预售款、信托贷款、境外融资等，因此，只要市场整体的资金面相对宽松、地产企业预期房价会继续大幅上涨，就会出现地王，从这个意义上讲，当地王频出的时候，轻资产模式常常被冷落。而当企业缺钱的时候又常常会想到轻资产模式，但轻资产转型的根本原因不是钱紧，而是土地红利的衰减，而这种衰减在一定程度上又是地王的后遗症。

　　观点地产新媒体：在目前的金融政策环境下，有一些房企跌破了资金安全线，具体原因是什么？房企该怎么设定自己的资金安全底线？