“土地使用权”是个什么概念,是如何产生的?我国大陆地区住宅的“土地使用权”为何是70年,这个期限对居民生活和我国的城市化进程有何影响?我们的房产在“土地使用权”期满后应该怎么办?
北京大学光华管理学院朱国钟与合作者做了一项研究,他们通过计算机模拟开发商与消费者动态行为,分析了住宅用地70年使用权对房价、供给、房龄以及城市扩张的影响。朱国钟在接受本报驻京记者采访时称,“70年的土地使用权制度会增加中国的城市用地,占用更多的耕地,这和我国土地集约使用的宗旨是不符的。我个人推测,以后中国也会出现大面积的贫民区,聚集在现在的高层建筑区里面。”
“土地使用权”的前世与今生
整个中国处于史无前例的城市化浪潮中,不论是城市里的老市民,还是从乡村来的新市民,都渴望拥有一套属于自己的住房,有着自家的“房屋所有权证”。他们中的大多数人认为,在城市里有了自己的住房,才算在城市里扎下了根,他们的后半生才有了依靠,他们的子女也才有依靠。
他们领到住房的钥匙,搬入或宽敞或狭窄的新居,甚至领到“房屋所有权证”。沉浸于乔迁之喜的他们相信,房子不仅是他们的居住之所,而且是他们家庭的固定银行,是只会升值不会贬值的不动产,尽管他们也都知道住宅的“土地使用权”只有70年。
而朱国钟却认真思考起70年以后的事,现在的住宅“土地使用权”大多只有70年,而70年以后怎么办?是续约、拍卖还是私有化?朱国钟任教于北京大学光华管理学院应用经济学系,在他看来,住宅“土地使用权”设定为70年,这不仅涉及70年以后房产问题,对于中国的城市化进程,对于社会发展和民生保障,都有着非常重要的影响。
“土地使用权”是如何产生的,我国大陆地区住宅的“土地使用权”为何是70年?朱国钟在接受本报采访时称,中国目前城镇土地都是国有的,1990年代以来中国房地产行业逐渐起步,商品房逐渐取代福利分房和集资建房。房地产发展离不开土地,需要土地的合法流转,为此中国制定了土地所有权与使用权分离的政策,对土地使用权实行出让、转让。
早在1987年,深圳首次实施了土地批租,租期是50年。上海的其他大城市也陆续推出批租政策。朱国钟说,“1990年5月19日国务院颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下称“1990年暂行条例”)规定,土地使用权出让最高年限为:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年……这些规定沿用至今。”