怪招3

　　不过户先公证

　　■【做法】所购买的二手房未达到满5年的避税条件，房产证先不过户到买方，但到公证处对房屋产权进行公证，待房屋满5年时再进行过户。

　　■上海大邦律师事务所律师张帆:、

　　公证只是由公证机关证明买卖合同是双方真实的意思，但并不能证明房屋的产权已归买方所有，只要房屋没有过户，房屋产权在法律上还是属于卖方的。

　　■上海中原法务咨询部总监姚志云:

　　这种方法也是合法的，与以租代售一样，是通过推迟交易时间来达到减少税费支出的目的。不过此种方法交易周期很长，若最后正式交易过户时税费政策出现新的变动，可能带来新的成本风险。故同样不建议这样操作，或者建议采取类似“以租待售”中提到的相关措施以降低交易风险。

　　怪招4

　　“虚假诉讼”

　　■【做法】“买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产作抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。”

　　■上海大邦律师事务所律师张帆:

　　这个方式并非没有成本，法院诉讼要按照欠款金额交纳诉讼费用，具体标准可以在网上查询。是否应交税关键要看其中是否有交易行为，就算双方协商应以房抵债，其实质也是产权人把房屋出售给对方，这仍然是一种交易行为，所以即使有判决书，税务机关还是要征税。更重要的是，虚假诉讼是一种妨碍民事诉讼的行为，还可能被法院处以罚款甚至是拘留，最长拘留时间是15天，同时还有涉嫌刑法上逃税罪的可能。

　　■上海中原法务咨询部总监姚志云:

　　通常实现抵押权的方法包括将抵押物拍卖、变卖或者折价，而其中的折价实际就是以物抵债或上述的“以房产抵偿”，是债务人将房屋按照一定的价格出卖给债权人，并以应该获得的房款抵充债务的行为。因此本质上是一种房屋买卖行为，作为买卖双方都需要按照规定缴纳各种税费，包括主要的营业税和所得税。同时，因为双方之间并不存在真实的借贷关系，所以无论是借款合同、还是作为担保借款的抵押合同一旦在法律上被确认无效，买卖双方便不能实现买卖交易。毫无疑问，这种方法并不可取。