中指院日前发布的《3.5线城市房地产开发投资吸引力报告》也对此进行了印证,近五年3.5线城市施工面积增速持续高于全国平均水平,2010年至2011年达到近30%,2012年同比增长19%,高出全国平均水平5.4个百分点。虽然近两年全国供应增速大幅下滑,但由于不是重点调控城市,受影响较小,3.5线城市2012年新开工同比增长2%,竣工同比增长16%,均高出全国近9个百分点。

　　与此同时,市场消化能力却远远跟不上建设的步伐,2010年至2012年,3 .5线城市除抚州和宝鸡外,其余销供比(销售面积与新开工面积比值)均小于1,尤其是枣庄、铜陵 、 荆 门 等 城 市 , 销 供 比 未 及0.5,供过于求态势明显。

　　从未来需求来看,三四线城市也不尽如人意。代表需求潜力的常住户籍人口比,一线城市均值为1.84,二线城市为1 .21,三线城市仅是0.98。这意味着,一二线城市为人口流入型,常住人口明显高于户籍人口,而三线城市均值低于1,说明人口外流现象严重,常住人口少于户籍人口数量。

　　“由于城市综合实力的相对不足,经济、教育、医疗、社保体系等方面还有待发展,使得不少三四线城市面临着人口外流的问题。”林波说。从常住户籍人口比来看,三线城市均值仅为全国平均水平的90%。人口外流使得三线城市狭小的人口规模更加趋向于低位,从而进一步降低城市房地产市场的需求。

　　林波同时指出,三四线城市风险区域化明显,现阶段整体上东部沿海地区风险较小,中部部分人口外流城市风险偏大,西部地区由于经济产业发展较弱风险偏大,形成西北风险集中圈。

　　对此,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出,在高风险区域内,应减少土地供应,缓解供求关系。“在经济整体疲软的背景下,地方政府急于卖地补充财政资金的倾向愈加明显。因此,应警惕地方财政短缺加大卖地冲动的行为,进一步挖掘地方购买力,以免更多的‘空城’变为‘鬼城’。”