还有一个人会往洞里走、往路上走，人往洞里走就是山顶洞人，人会创造一个自己的空间，让自己在这个空间里取得安全、舒服、生存和繁衍，房地产的实质是创造有价值的人造空间，人类和动物的区别，就是80%是在人造空间里生存、工作，包括最后的一站死亡，都在人造空间里，殡仪馆是你去的最后一个空间，生下来是在产房，是你去的第一个空间，房地产这件事情最重要的核心，就是创造有价值的空间，而这个价值取决于成本、位置、技术、管理，这些东西决定了这个空间价值。

　　比如说租金多少，也取决于成本、取决于管理技术、位置、行为，在这里干吗？如果都坐在这里开会，收不了太多的租金，如果开赌场租金就收得高，房地产这个事就是为城市化中三个聚集制造有价值的空间，这是房地产跟城市化最重要的关系。

　　过去我们弱在哪里了？就是我们是单一形态为城市化服务，现在要变成全面的一个业态、全价值链，怎么讲呢？原来只讲住宅，我们住宅对城市化的贡献只是一个方面，大家知道在城市里有多少种功能？有120多种功能，要为这120多种功能，房地产要服务，它应该是全业态的服务，而不单纯是住宅。

　　第二个，我们如果要进行全业态的服务，就包括住宅，包括酒店，包括写字楼、包括仓促物流，包括五大班子，包括监狱，包括桑拿洗浴和殡仪馆，房地产创造有价值的空间，由单一的住宅将会进入全业态的服务，全业态的服务价值链又开始发生变化，由低端简单的价值链，到终端的服务业，到高端的金融产业，随着城市化的变化，我们作为为城市化提供空间解决方案的一个行业，我们就进入了一个全业态和全价值链的一个转型，所以大家看到最近万科郁亮有一个讲法，万科从今以后重新定位，转型为城市的服务商，服务什么呢？就是除了住宅以外，给大家盖房子、盖酒店、盖商务中心、盖购物中心、盖写字楼等等，万科发生变化了，这个变化怎么来的？是城市化带来的。

　　万通很早以前，4、5年前提出来，做一个房地产专业的投资、开发、运营企业，也有写字楼、也有住宅，也变成了全面业态和全价值链的服务，我们今天看到更多的房地产企业，都在改变单一住宅这样一个业态，这就不奇怪了，王健林早就改变了，我们还看到很多企业，龙湖包括很多都在改，不主动改也得被动改，老胡告诉我，五星级酒店不留神做了快十个，万科大家知道，光商用不动产，沉淀的资产就有500亿以上，也就是说城市化发展，对空间形态复杂性的要求，使地产商必须学会不仅做住宅一个单一业态，还要提供更多的专业能力，服务城市化，只有这样我们才可以存在。

　　由此看，房地产业是非常繁荣的，我们的总理在制定公共政策上，有一个小小的失误，失误在哪里？应该叫住宅调控、房地产要全面发展，不可能要城市化，又不能空间聚集，准确的说，我们这几年一直叫住宅在调控中，房地产在全面发展中，住宅必须调控，房地产必须成为城市化发展的支柱产业，这样才准确，因为讲公共政策一定要讲准确，现在住宅只占到增量房地产的一半左右，所以你不能说，天天说房地产调控，如果这样子话，城市化就不能搞，城市化最重要的特征就是空间聚集。

　　我们了解城镇化发展的逻辑以及地产在这个过程中的使命和转型，我们也就知道政府最终扮演的角色，第一住宅要加以调控，第二房地产必须支持长久的发展，才能使城镇化取得预期的目标，谢谢大家！

　　以上内容根据会议实录整理 未经本人核实