作为一家大型房地产估价机构负责人，同时也作为一名执业多年的房地产估价师，我一直关注着变化中的房地产价格。

    　不论是房地产估价师的考试教材还是房地产估价技术规范都明确阐明房地产价格主要受供求关系影响。供大于求，房价下跌；供不应求，房价上涨。同时影响房价的具体因素还有地域因素、项目周边区域因素和项目个体因素。

    　在健康理性的房地产市场中，上述估价理论绝对正确，但在房地产被赋予投资拉动功能、财政收入重要来源、财富积累与保值增值等一系列除基本功能  ----居住与使用以外的特殊功能后，我们渐渐发现按照传统估价理论很容易说清的房价扭曲了纠结了！很多理性的人们看不懂了！

    　普通商品住房价格主要受供求关系影响，但现在的供求关系已经远远超出了基于真实购买能力的现实居住需求，除此之外，基于强烈的房价上涨预期而产生的投资投机需求、超前消费需求、恐慌性购买需求等已占到相当比例。而影响房价的具体因素除去正常要考虑的因素外，房地产调控政策变化、投资渠道馈乏、货币超发、通胀预期等都对供求关系产生愈发重要的影响，而这仅仅是从需求一个方面而进行的局部分析••••••

    　国际上用来判断房价合理性的指标如房价收入比、租售比等用来衡量我国一些城市的普通商品住房价格时，相关数据显得惊心动魄而又苍白无力！以北京为例，北京市人均收入数据无论如何也支撑不了北京的普通商品住房价格，而当我们把北京改叫首都，分析全国具备购买北京普通商品住房能力的人群状况时，我们又不得不得出北京的住房市场价格是由全国有钱人的购买能力决定的这一冷酷现实！从这个角度分析北京的房价甚至还有着近一步上涨的空间。

    　当房地产严重脱离生产生活资料这一基本功能而被赋予太多的内涵、牵扯到各方利益并与方方面面都休戚相关的时候，房地产三个字变得纠结了！纠结的房地产功能定位导致纠结的供求关系；而纠结的供求关系催生了纠结的调控政策；纠结的调控政策使房地产市场更加纠结；而纠结的房地产市场形成了纠结的房价！

    　让一切回归本源，让普通商品住房回归其基本功能----居住，也许一切的纠结才能拨乱反正。这很难！因为已偏离太远并已形成巨大的利益惯性；但唯有如此，才能摆脱房地产对经济乃至政治的捆绑，房地产市场才能持续健康发展。百姓的心才能不再纠结而张开双臂去拥抱央视记者不断追问的两个字----幸福。