购房答疑

    　答疑嘉宾：福建闽君律师事务所卓文彬律师

    　已签合同如何变更付款方式？

    　福州罗女士：前段时间我买了一套房子，已经和开发商签订了房屋买卖合同，现在由于政策的原因，付款方式需由按揭变更为一次性，已经在开发商处填写了变更申请书，请问接下来应该怎么办？房管局受理此项业务后要多长时间能办理完毕？

    　答：如果购买人与开发商因政策变化已对付款方式达成新的协议约定，则属于对商品房买卖合同部分条款之变更，只要双方同意变更并提交了新的变更协议书，即可由开发商重新提交至房地产登记交易中心备案登记审查，具体办理时间可以向房地产交易中心咨询。

    　经济适用房能转为商品房？

    　福州雷先生：五年前我买了一套80㎡的经济适用房，现在想把它转为商品房，请问是否可以变更？需要什么手续，缴纳多少费用？

　　答：福州尚未出台经济适用房转商品房的办法。你在取得房屋所有权证并经当地区房管局鉴证确系住满5年后，可上市交易转让，即按照二手房交易的流程进行，到福州市房地产交易登记中心办理转让的相关手续及缴纳相关税费。

    　精装房签合同应注意什么？

    　福州李女士：我看中了一套精装房，如何顺利签订购房合同中有关精装修的条款呢？该注意哪些方面？

    　答：应当在商品房买卖合同中签订补充协议约定具体的装修标准及违约责任，特别是装修材料等的品牌标准上要约定清楚。

    　房子未解押买方垫资有何风险？

    　福州陆先生：我看中了一套二手房，此房子处于按揭中，房东没钱付清余款，需要我进行垫资，然后进行过户，可我的银行同意贷款通知书还没下，这样做是否有风险，要注意什么？

    　答：风险是必然存在的，一定要通过协议明确你的垫款行为。个人建议要求卖方另找担保公司帮其解押支付银行的贷款，最多是卖方多承担一些解押费用。

    　营业税起征点以什么时间为准？

    　福州罗先生：我想确定一下交纳房产营业税的计算时间是以契税发票上的日期还是房产证上的日期为准？

    　答：纳税人申报时，应同时出具房屋产权证和契税完税证明，如二者所注明的时间不一致，按照孰先的原则确定营业税起征的时间。

    　房改房可以进行交易吗？

    　福州叶女士：我父亲有一套房改房，现在想进行交易，请问要办什么手续？是不是可以按市场价卖？

 　　答：首先要把这套房子的产权证拿到房地产交易中心核查是属于什么性质的，是否需要单位允许才能进行交易，若需要，则需单位出示证明，若不需要，则可自行交易。定价不由国家决定，你可以参照市场价。（记者刘畅整理）