各方利益驱动房贷“变身”

　　“客户能顺利拿到购房资金，中介公司能做成交易赚取佣金，担保公司有手续费可赚，银行也能完成业绩指标，各方都有好处，何乐而不为呢？”上海某房产中介的业务员余先生对记者说。

　　中央财经大学中国银行(2.90,0.02,0.69%)业研究中心主任郭田勇[微博]表示，这种“灰色房贷”是典型的贷款挪用。但记者在调查中发现，尽管认可“灰色房贷”存在违规之处，但无论是购房者、担保公司、中介机构，甚至银行本身，都十分乐意从事此类业务。

　　一位不愿意透露姓名的上海银行业人士表示，此类“灰色房贷”现象其实一直都存在。“一般而言，只有手续、材料合规的情况下，银行才会发放消费贷款。至于材料背后是否存在假合同或资金挪作他用等问题，银行方面受限于人力、成本等因素，虽然会有检查，但难以全面覆盖。”

　　广州一家银行的个贷部负责人告诉记者，放款后银行会定期对申请人的还款和资信情况进行跟踪调查。曾经有贷款人以装修的名义获得30万元的五年期贷款，用于购买二套房，但银行放款后一周内，客户就直接把钱从第三方账户从银行转账转到了自己的账户。发现这笔贷款存在明显作假行为后，银行方面立即启动追讨，并要求一年内还清。但这位负责人也坦言，若对于此类情况进行逐笔调查，银行既没有动力，也缺乏足够的资源。

　　记者在调查中发现，即使意识到部分消费类贷款可能流向房贷，银行也大多选择“睁一只眼闭一只眼”。

　　与按揭贷款相比，消费类贷款不仅期限较短，而且根据贷款人的资信情况，其利率还可以在基准利率基础上有所上浮，对银行而言收益更高。

　　另外，个人住房抵押消费贷款的放贷额度一般不超过评估价的五成，对于银行而言有较高的安全边际。在当下房价稳中有升的背景下，此类贷款与普通房贷相比并未增加额外的风险。

　　上海一位典当行业资深人士也表示，包括一些购房者在内，用“艺术品投资”的名义向银行申请消费贷款，再转作他用，在业内并非秘密，甚至已经成了“约定俗成”。

　　“用这个名义不仅贷款额度大，而且好操作。比如贷款申请下来之后，万一遇到银行核查，客户完全可以说没能买到或拍到看中的艺术品。”这位典当业内人士说。

　　以短还长 “灰色房贷”隐性风险凸显

　　在楼市回暖，调控政策趋严的背景下，房贷收紧趋势明显，因而“灰色房贷”越来越受购房者的青睐。所谓“灰色房贷”说明其并不是正规贷款。尤其，在监管层面收紧的背景下，“灰色房贷”的隐性风险逐渐凸显。

　　“房地产贷款期限一般比较长，但消费贷款期限只有10年，这就存在‘以短还长’的问题，一旦政策出现调整，就会出现供不上房贷的风险，所以不论是消费者还是银行，只要在违规边缘游走，就有很大风险。”中国经济网评论员林耘说。

　　林耘认为，“灰色房贷”一事双方都有动机，买房者是为买房打擦边球；而银行是主动配合打了擦边球，因为目前整体经济增速减缓，银行想要找到能承受高利率贷款的客户不太容易。

　　因此，从表面看，担保公司“牵线”客户获得了急需的贷款资金，银行多了一笔生意，担保公司本身也有手续费进账。“灰色房贷”看似取得了“多赢”的效果。但这种“过桥”贷款本质上是担保公司的垫资行为，垫资期限一般为一个月，而消费性贷款的期限通常为数年，最高可达十年。这意味着一旦“过桥”完成，贷款的风险就完全转嫁给了银行。

　　对此，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇等多位专家认为，在保证每一笔贷款合法合规、风险可控的同时，银行方面应加大对贷款流向的检查力度，监管部门也可以采取不定期抽查的方式，对违规贷款进行追讨和处罚，防止信贷资金通过消费贷款等途径违规流入房贷市场。

　　值得注意的是，虽然监管部门明令禁止消费类贷款用于购房，但由于这种贷款期限短、风险较小，且需求旺盛，而银行对消费类贷款的用途审核、监督并不严格，只要能提供消费合同，大都可以顺利地贷到款。

　　此外，对于作为“过桥”掮客的担保行业却由于入门门槛较低，监管不严，出现诸多乱象。

　　自2010年开始发放融资性担保机构经营许可证以来，担保公司数量持续增加。截至去年6月末，全国融资性担保行业法人机构超过8500家。

　　据了解，政府部门曾经对融资性担保进行过整治。但从整体来看，担保行业在行业定位、金融定性等方面比较模糊，行业进入门槛相对较低，行业监管也过于宽松，这给一些担保公司从事“灰色房贷”等违规违法业务提供了空间。而担保行业资质良莠不齐，一定程度上也影响了银行的信贷安全。

　　针对担保行业乱相的整治，多位专家建议，首先应从中央到地方完成对担保行业监督管理的顶层设计，形成专门的行业监管职能部门进行垂直管理。同时，赋予监管部门相应的行政执法权，改变其只能管牌照、管不了人和财的现状。

　　其次，应在《担保法》基础上出台全国性的规范文件，对担保行业的职能范围、监管办法进行明晰规划，改变目前各地管理办法不统一给监管带来难度的现状。

　　另外，提高行业尤其是融资性担保行业的市场准入门槛，建立从业人员资格认证制度，也是保障这一行业健康发展的重要一环。

　　不过，一些专家也呼吁，担保行业在现代金融体系构架中有着不可或缺的作用，政府应在审慎监管的前提下，为这一行业提供更加宽松的经营环境，促使其充分发挥为中小微企业融资需求服务的功能，从而拥有更加“阳光”的生存和发展空间。

　　“除在钱财上可能受损失外，‘灰色房贷’或会影响个人信用记录。”伟嘉安捷企划经理吴昊指出，如果通过利用消费贷款用于房贷，虽然银行并不监督消费类贷款的后续使用情况，不过，一旦贷款人被发现挪用消费类贷款购房，银行会给出停贷、要求立即偿还贷款的处理，而且贷款人的行为会被认定为骗贷，会进入个人信用记录。

　　除此之外，对于路边张贴的提取公积金的小广告，吴昊指出，由于公积金贷款手续较为繁琐，申请较慢，因此一些购房者购房时只能选择商贷，而在此背景下，希望提出已缴公积金作为首付款部分资金。“由于一些个人提取公积金机构并不正规，因此，出现虽缴纳中介费，却未能提取出现金；甚至在申请人不知情的情况下，以个人贷款形式取出，造成部分购房者失去享受公积金首套房信贷优惠政策的机会，造成更大的损失。”

　　记者潘清、王凯蕾、王涛、岳瑞芳、梁倩采写