工作改进

　　将修正完善机评争议处理流程

　　2011年7月30日前，武汉二手房交易由人工评估，在少数中介机构的掺和下，很多买卖双方签订“阴阳合同”，以低价申报、评低房价缴税的现象时有发生。此后，江岸区试点运行二手房交易过户价格电脑评估。2012年5月31日，该系统在全市推行，不再进行人工评估。

　　二手房过户时，电脑系统出具一个评估价，如果买卖双方申报的交易价格低于这个评估价且不认可评估价格时（例如本案中的叶先生），可向评估争议处理窗口申请二次评估。二次评估由有评估资质的第三方评估机构进行争议评估，出具“人评”的评估报告。

　　对重新评估结果或处理意见仍有异议的，可提请武汉市房地产估价师协会专家委员会进行技术鉴定，专家委员会对申请鉴定的评估报告的估价依据、估价技术路线和估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。如果交易人对专家委员会最终确定的评估价格仍有异议，在依照税务机关确定的税额、期限申报缴纳税款或提供纳税担保后，可向上一级税务机关或人民政府申请行政复议。

　　在上述争议处理过程中，若最终确定的价格高于或等于电脑评估价，由此产生的人评费用由争议申请人负担；反之，申请人不承担人评费用。

　　房管、地税部门解释，这样的流程就是为了让评估价能更真实地反映市场价格，堵住人为操作漏洞。

　　两部门表示，本案例中盘龙城交易窗口工作人员，违反了上述流程，没有将争议处理的“人评”评估报告提供给买卖双方，而是直接修改了电脑里的基准价。今后，将对评估系统的此类功能进行修正和完善，杜绝上述事件的发生。比如，会在提供给买卖双方的缴税通知单上注明双方申报的价格、电脑评估价和争议处理后的评估价，让买卖双方更加明晰评估价格的产生。

　　据介绍，房管部门已经对涉及到的相关工作人员进行了处分。

　　现有成效

　　交易7万余笔 省下评估费过亿

　　评估系统软件自动生成的“评估价”是否准确，最引人关注。

　　武汉市房管局、地税局介绍，电脑评估系统设置了35项价格因素，更贴近市场价格，更加公平

　　据了解，电脑评估系统主要运用空间地理信息技术（GIS）等先进手段，依托房地产估价理论，引入特征价格模型，对各项价格影响因素进行全面、快速、精确的评定。该系统为全市每幢房屋确立了一个基准价。一套二手房过户评估时，电脑系统根据基准价格，结合该房屋的修正系数，自动计算出评估价。修正系数包括房屋所在的楼层、建筑结构、建筑年代、周边医院、学校、公园，乃至湖景水景等，在此基础上对基准价进行调整，最后得出该套房屋的评估价格，并与买卖双方提交的合同价进行对比，取其高者。

　　据房管部门介绍，建设评估系统前，已对全市范围内的数百个小区进行全面摸底，按小区不同类型的房屋制定出了精确到幢的信息库，再经过楼层、周边配套等参数调整，自动生成“一房一价”，基本贴近市场价格。

　　两部门介绍，这个价格并非一成不变的，系统对影响房价重要的因素进行每月调整。比如，地铁2号线通车后，就对沿线房屋的评估基准价进行了调整。

　　据悉，从上线运行至本月23日，全市二手房住宅交易76637笔，系统评估总价455.97亿元，按以往最低3‰评估费用计算，为买卖双方节约评估费用1.37亿元。

　　记者了解到，从2011年7月底至今，全市仅有41笔进行争议处理的评估案例。

　　目前，非住宅（如商铺门面、办公楼等）交易仍需提供人工个案评估报告。据悉，非住宅评估系统（电脑评估）房管、地税部门也正在研发中，年内有望试点推出。

　　延伸话题

　　电脑会不会评出高价

　　不少市民认为，此前二手房采取评估公司人工评估，会有适当的弹性。而电脑评估，参考了小区商品房备案价格等因素，会不会导致评估价格偏高？评估价格高了，后期税费也跟着涨。

　　据房管、地税部门介绍，电脑评估价格对单套房来说，可能与人工评估存在差异，但从整体市场价格来说，更贴近市场价，不受人为干扰，更加科学。

　　还有市民建议，这个评估系统能否公开，能否让买卖双方在过户前可以将房屋情况输入电脑，对评估价格有所了解？

　　据相关部门介绍，按现行规定，真实交易申报是交易人应尽的义务。如果将系统评估情况公开，那可能会出现部分买卖双方原本成交价格较高，故意根据电脑系统评估价格，将自己的成交价格做低，达到避税等目的。采取电脑评估后，每套房子的价格，具体经手的工作人员都不了解，而是由工作人员输入相关指标后电脑自动出来评估价格，这样更加公平。