【专家】

　　新房、二手房“抢手”房源不同刚需置业应“量力而行”

　　山东太平洋房屋青岛市场部经理郝银广认为，相同面积房源在新房、二手房“遭遇”不一样的处境是多方面原因造成的。

　　从市场主要购买人群来看，首次置业的刚需购房者和改善型刚需购房者共同构成了“刚需大军”，即岛城房地产市场的主要购买力。而刚需大军购房的目的是非常明确的，这直接就导致了一部分符合他们“胃口”的房源入市后就会被“抢购”，这类房源无论在新房还是二手房市场，均会存在供不应求、相对高价等表现。

　　从置业需求来看，首次置业的“刚需”买房时更侧重房子的居住功能，交通便利、生活便利、子女教育便利是他们所看重的，户型方面由于是首套房，多选择二居室；二次置业的“改需”购房往往是体现在小换大、远换近、旧换新三方面，从而提高居住质量。由于过去住宅的设计倾向于小户型，加之楼体多为公摊较小的多层住宅，得房率相对较高，一个70平米的二手房可能就会是一个宽敞的二居室。而近期建设的新楼盘，为赚取更多的销售利润，越来越多的开发商开始加重大户型房源在楼盘中的占比，并将社区内优质位置让于该类房源，而刚需置业者比较喜欢的80-90平的二居往往被安排在小区的某一个楼座，或是一栋楼内的边角，这样就可能导致这类房源存在采光差、公摊大等“美中不足”的问题。

　　郝银广表示，从岛城房地产市场表现来看，刚需新盘分布已出现边缘化的趋势，即越来越多的刚需低价项目选择去郊市“安营扎寨”；70-100平米的二手房相对比较热销，大于144平则很难售出，二手刚需房源主要集中在新市北、市南部分片区，从每月成交数据来看，仅新市北二手房成交占比接近全市的50%。

　　郝银广建议岛城“刚需”置业者买房应“量力而行”，切莫单纯为购买住房背负巨大经济压力，无论是考虑新房还是二手房，都应根据现有的储备款，来合理的选择住房所处的区域及品质，明确购房主要功能，才能选取到真正符合自身需求的住房。

　　【记者手记】

　　虽然同等面积的房源在新房、二手房市场表现大不同，但“刚需房源”却在两个市场成交火爆。我们不难发现，刚需置业群体，特别是首次购买住房的置业人群仍是主导岛城房地产市场导向的“舵手”。

　　随着楼市调控的升级，青岛版“国五条”细则出台、房产税试点扩围等消息频频传出，越来越多的因素开始影响刚需置业者的买房观念，“首次买房便一步到位”“去新城区置业”等前卫的置业方式开始出现。但对于绝大多数刚需置业者来说，自住仍是购房首要功能，房子作为一个日常生活的必需品，购买时仍需优先考虑其舒适度与便利度，同样面积的房源在新房市场和二手房市场受欢迎程度虽然不同，但却都符合这一趋势。