答疑解惑

　　解答嘉宾：家天下房产交易部经理 蔡莉莉北京盈科（厦门）律师事务所律师 苏奕欣

    　1.买了一个车库,但是还没有办理过户,公证有用么？办理过户的话需要什么手续？费用怎么算？

   　 蔡莉莉：首先，根据福州市相关规定，购买小区内车库或车位的前提是需要有本小区住房的产权。

   　 依据提问人目前所处的情况，只能选择委托办证公证和赠与公证，但目前买方未办理过户，所以车库产权当下与买方无关，无法办理委托办证公证，而赠与公证则要收取申报价的20%个税，费用较为昂贵。所以个人建议买方还是尽快过户为宜。

   　 2.我们一家三口，有一个女儿（已成年），还没有结婚，在同一本户口上。我的名下有两套住房，第一套是1999年单位福利房，第二套房是2006年买的商品房（没贷款过），现在我们打算将这两套房子过户到女儿名下，这样我们还算二套吗？

  　  蔡莉莉：根据目前的限购和限贷政策，家庭概念不以户口本上的记录成员为依据，而是以购房者是否已婚，夫妻双方子女是否已成年来确认，已经成年的子女，即便依然与父母在同一户口本上，若名下无房，也不受限购影响。

   　 与此同理，本案例中，夫妻双方此前未有贷款记录，同时将两套房过户到已成年的女儿名下后，该夫妻再购买房产可算首套房。

  　  3.婚前男方付首付，房产证上写男方的名字，如果贷款由女方全还清，那离婚时房子怎么分？

  　  苏奕欣：婚姻法司法解释三第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

   　 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

   　 4.我是泉州户口，2008年在泉州用商业贷款买了一套房，在福州取过公积金还此贷款，现在在福州买房算首套吗？

   　 蔡莉莉：由于提问人在福州名下无房，因此在福州市交易登记中心可算作首套房，若其购买房源为90m以下，契税为申报价的1%，90~144m为1.5%，非普宅为3%。

    　然而，因提问人在泉州有用贷款购买房产，在全国银行系统已联网、认房又认贷的情况下，在福州申请贷款时则被认定为二套房。此外，外地人在福州购房要缴满一年社保或个税。（记者 邱岩）