前面的分析表明，政府的房地产调控政策既不符合市场规律、没有达到限制价格的目的，也没有提高民众的福利，而且还引起了中产阶级极大的恐慌。现在到了政府退出房地产调控的时候了。那么，如何退出呢？在这方面，政府退出对股市的扶持值得借鉴。

　　在股市开办之后的一段时间里，政府为股市确定的任务之一是为国有企业解困服务，因而在一定程度上让民众形成了“股市不会垮”的信念。整个九十年代，股市乱象丛生，但由于怕整顿股市导致民众财富流失，监管部门迟迟不加强监管。进入二十一世纪之后，监管部门开始对股市采取严厉的监管措施，股市先后出现二次大崩盘，监管部门遭到股民们的炮轰，但国家并没有旖旎从出现大规模的动乱。从第二次崩盘到现在，我国的股市一直处于不温不火的状态，股民对股市的投资趋于理性。这说明，只有市场才可能起到教育公众的作用。

　　房市和股市在本质上都是资产市场，因此遵循同样的市场规律。股市的经验表明，要想抑制房价上涨，最好的老师是市场本身。当市场中投机行为盛行的时候，资产价格就会上涨，等涨到一定程度之后，一些投机者就会卖掉资产，从而引起资产价格的迅速下跌。也就是说，要想让房价下跌，最有效的办法是让它先涨上去。政府要做的，是如何避免房价下跌太快以至于影响实体经济。我国的房市和美国的不同。美国家庭购房主要靠房贷，我国家庭在购房的时候首付平均达到房价的一半，因此，房价下跌不会通过房贷这条路径影响实体经济。房价下跌对实体经济的影响主要是降低开发商对未来的预期。由于预期下降，他们的投资就会下降，从而降低经济增长速度。政府要做的，是稳定开发商的预期。

　　综上所述，笔者建议政府采取下列步骤有序地退出对房地产的调控：

　　第一步，从二线城市开始三年内取消所有城市的二套和三套房限购措施，降低房贷门槛。本届政府把推动新型城镇化作为一项重大任务，但是，如果不给房地产业松绑，城镇化就只能停留在纸面上。而且，在新型城镇化过程中，地方政府需要更多的资金，放松对房地产开发的管制有利于取得地方官员对新型城镇化的支持。

　　第二步，取消北上广等地对非户籍人口的限购政策。新型城市化的内容之一是实现对不同户籍人口的平等待遇，对非户籍人口的限购显然和这个目标相左。

　　第三步，对第一套房以外的住房开征房产税，税率在2%-5%之间根据住房的套数累进。

　　第四步，在第一和第二步实施之后，房价会上涨，但第三步实施之后房价会趋于平稳，甚至下跌。政府要做的，可能更是要为房价下跌做准备。如果看到房价储蓄下跌过快的迹象，政府可以通过收紧土地供应的方式托市。

　　总之，房地产业是市场经济的一部分，把抑制房价上涨作为政府的一项硬性任务不仅增加政府的负担，而且，由于长期无法扭转房价上涨的趋势，坚持调控政策只会让政府失信于民。另一方面，要想让民众的房地产投资回归理性，只能依赖他们从市场本身得到经验教训。（作者系北京大学国家发展研究院院长、中国经济研究中心主任）