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房东负债累累 厦门频有购房者买二手房被查封
海西房产网
发布时间：2013.05.01
来源：海西房产网
导语：购房者掏出几十万元甚至上百万元买二手房，签了协议后，房子却被查封了。4月27日，导报记者从厦门中院民五庭了解到，最近频频有购房者遇到这样的情况。这类案例，争议极大，债权人说，房子应该拍卖用来还债，而购房者也喊冤，他们掏钱买房时，往往不知道房东负债累累。
购房者掏出几十万元甚至上百万元买二手房，签了协议后，房子却被查封了。4月27日，导报记者从厦门中院民五庭了解到，最近频频有购房者遇到这样的情况。
被查封的原因通常是因为卖房者欠了钱。这类案例，争议极大，债权人说，房子应该拍卖用来还债，而购房者也喊冤，他们掏钱买房时，往往不知道房东负债累累。
案例1：付了首付款房子被查封了
近日，购房者郭先生买的一套二手房被法院查封了。他到法院一问，才知道卖房给自己的房东欠了很多钱，无力偿还，所以被告上法庭。
据了解，房东蔡某是因为无力支付银行按揭，才将房子卖给郭先生。交易时，蔡某的房产还没有办理产权证，所以无法办理过户。因此，他们双方签订了《协议书》，约定将蔡某名下房产转让给郭先生，价款为首付人民币4万元，并由郭先生负责交付蔡某拖欠的银行按揭贷款。
因蔡某还没拿到一手的房屋产权证，所以这套房子无法办理过户手续，于是，双方就到公证处办理了授权委托书公证。
但是，他没有想到，购房一年以后，竟然会被查封。近日，蔡某因欠钱被债权人告上法庭，随后，法院就根据债权人的申请查封了蔡某名下的房产，也就是郭先生买走但尚未过户的房子。
只有一套房子，债权人和购房者都要力争。债权人说，自己借钱给一手房东蔡某，法院都已经判决要求蔡某还钱，在蔡某不还钱的情况下，应当强制执行蔡某名下的房产，用于还债给自己。
但是，购房的郭先生也很冤，他说，买房子时他根本不知道蔡某欠了钱，也无法知道。因此，他作为“善意第三人”，与蔡某签订的购房协议应该是合法有效的，房子应该归他。
近日，法院裁定暂时中止执行。
案例2：掏了40多万元也被查封了
买房后被查封的情况并不少见，市民陈先生也遇到了类似的情况。
陈先生购买的一套房子位于海沧区，一手房东是王某，王某是在欠了巨额债务后，把自己的房产以495000元的价格卖给陈先生。
就在他们成交数个月后，这套房产就被法院查封了。原因同样是因为房东王某欠下债务，被告上法院。
刚开始，陈先生还不知道房子被查封，他先后支付了465000元购房款给一手房东，还住进了这套房子。
直到双方去办理过户手续时，陈先生才被告知：“这套房产已经被查封，不能办理过户。”
于是，陈先生只好和债权人争房子了。债权人向法院申请强制执行王某名下的房子，但是，陈先生说，这套房子实际上已经是他的了。为此，陈先生也起诉请求法院判决房产归其所有。
争议焦点
保护债权人，还是保护购房者?
目前，在二手房交易中，很多卖方都是在没有拿到产权证的情况下，就开始叫卖了。
据厦门市中介行业协会介绍，这样的情况在楼市中并不少见。
当遭遇这种情况时，应该优先保护债权人利益，还是保护“善意”购房者的利益呢?
针对这一争议以及房产买卖中存在的风险，4月27日，厦门中院民五庭专门举办了一场座谈会，结果表明，各有各的看法，就连法律专家和业内人士也看法不一。
一种观点认为，应当优先保护债权人利益，因为法律原本就不鼓励炒房，也不鼓励买卖尚未办理产权登记的房产。
但也有反对意见，如厦门中介行业协会的一位负责人就认为，未办理产权登记不等于没有产权，这样的交易在市场上很常见。因此，购房者利益应该得到优先保护。
专家说法
签约在先，应优先保护购房者
厦门大学法学院教授黄健雄：如果是双方签约在先，法院查封在后，那么我认为，在购房者没有过错的情况下，应该倾向于优先保护“善意的购房者”的利益。
当然，优先保护购房者利益有两个前提，一是购房者必须是“善意”的，不能是配合债务人恶意串通转移资产，损害债权人利益的，这需要法院审查。
另一个前提是，已经支付了大部分购房款，又实际入住的。根据最高院的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”