美国的市政府规划部门都存有辖区内各个房产的规划图纸，其中会清晰标出各个房产的实际面积及正式获批的图纸。但对于刘刚这样不了解美国的买家来说，自行核对显然并不现实，但对于经纪A来说，向市政府核实一下就能发现实际实用面积和合法面积有出入，其中，部分违建是由车库改建而来，稍有经验的经纪都很容易发现这里可能存在的违建风险并应尝试核实。

　　面对长滩市政府的要求，刘刚无奈只能花费近8万美元，耗时4个月完成了对房屋的整改。一切并没有结束，起诉卖家及双方经纪的官司持续了2年，庭外和解也只为刘刚带来了8万多美元的补偿，因为一个小疏忽而带来的时间、精力、租金损失则难以量化。

　　李翀鸣律师建议，买家在选择经纪时最好不要只图便宜，关键还是要选择有经验的经纪。“在正式建立雇佣关系前，买家可以要求经纪提供其资历信息，最好对经纪的资历做个独立评估，例如，关注该经纪过去是否曾因执业疏忽而被起诉或遭行业协会警告等。”

　　“在美国购房，从买家确认买房到产权正式交收一般有30－45天时间，如果在此期间买家发现房屋有此前未发现或披露的重大问题，还可以要求取消交易，因此，买家在验房时切记要细心。”李翀鸣强调，另一方面，买家也应再三确认房屋涉及的贷款及可能拖欠的税费问题，如果在此期间有发现有任何不妥的地方，应立即咨询专业人士，否则当房屋正式过户后，买家的处境就会很被动。

　　未住先修，雇佣专业机构检查了吗？

　　刘刚的遭遇，无疑是一个极端的案例，但即便这只是一笔普通的买卖交易，交易过程也不算简单。

　　在交易阶段，除了1.44万美元的经纪费用，还涉及交易契税和托管费用。在美国，每个州政府征收的交易契税都不尽相同，但一般都在1%至3%之间，以刘刚的房产为例，即还需额外支出0.48至1.44万美元。

　　一般的住宅买卖，若不涉及重大法律问题，都会交由专业托管公司完成交收。在双方谈好合同后将签署销售协议，此后，卖方将房产的产权托管给托管公司，买方将价金存入到托管公司的托管账户，托管公司在调查、确认房屋的产权无瑕疵以及买方的出资无瑕疵后，一般会在30-45天内完成交易，将价金打入卖方指定账户并将负责办理产权的过户。一般的专业托管公司将按交易的金额抽取费用，一般是成交价的千分之四或以下。

　　在商业不动产的交易中，由于涉及更复杂的权利让渡以及债权的组合、置换，还需要聘请律师、会计师进行法律及税务规划。

　　若是贷款购房，还将涉及贷款的预批以及银行的正式审批，专业的贷款经纪可为买家争取最优房贷利率，但买家亦要支付约为贷款金额的千分之四或以下的佣金。而在美国申请房贷，贷款行往往会要求买家对几种基础的险种进行投保，例如行内一般约定，若买家的首付低于25%，贷款行将要求买家购买断供险，同时亦会要求买家购买产权保险。

　　直到这里，购房的程序仍未完成。正式签约前，买家还需要雇佣专业机构对房屋的质量进行检查，有必要的话，还要进行检修。同时，买方经纪也有责任翻查该房屋过往的记录，确认其是否存在欠付房产税、登记债权以及房管所的会费等情况。

　　“如果交易的房产存在结构安全或违建问题，一般应该是卖家负维修责任（除非买家约定免除卖家的责任）。”李翀鸣律师解释道，“在检修中若发现问题，双方需协商并聘请专业的工程师参与评估。对于维修产生的费用，卖家或提供价格折扣以让买家免除其责任，或者卖家在房屋过户后继续对该瑕疵承担维修责任，或者在交易价金中扣出一部分作为维修预算，多退少补。

　　另一项支出是涉及住房的各类保险，险种根据每个州法律的要求而有所不同，例如，加州强制要求购买火险，而东部的一些州则会要求购买水灾险等。

　　即便你缴纳了所有支出，仍然有可能与你钟爱的房产无缘。在一些较好的小区，会约定房屋在买卖时必须经业主委员会通过，若业主委员会对新买家不满，其可以行使优先购买权将房屋从卖家手中买下来以后再做处理。