政策松紧决定兑付压力

　　 对于地产商而言，一边是新地产信托产品的频发，另一边却面临着集中兑付的风险，资金压力依然繁重。

　　 中金公司曾预测，2013年预计到期的房地产信托规模为2816亿元，总还款额为3100亿元。而这对于刚刚经历了2012年集中兑付压力的信托公司来说，无疑是悬在心头的一把剑。

　　 清科研究员郑知行在接受《华夏时报》记者采访时就指出，房地产信托今年整体的形势要看“国五条”具体的落地执行力度，如果真的卡得特别严，切断了资金来源的话，那么很可能就出现和2012年类似的情况，由房地产基金来接盘，毕竟目前还没有出台任何限制房地产基金的规定。

　　 不过，尽管有超过3000亿元的兑付压力，但在徐颖风看来，真正出现风险的机会并不大，“因为无论从谁的角度来说，都不愿意看到房价大涨大落，调控的手段也是为了更为温和的上涨”，因此，地产信托的风险主要取决于“国五条”在各地具体的落地政策，但“只要不是按照目前公布的那样严格执行，那么今年的房地产信托产品顺利兑付就没有什么问题”。

　　 而孙飞也表示，房地产信托产品不会也不可能出现行业性的违约。“因为一般来说，房地产信托的抵押率都在五成左右，也就是说只有房价跌了50%的时候才会出现兑付风险。就算加上利息成本，那么也要跌幅达到40%，才会有兑付风险。”

　　 但从目前看，跌幅达到40%的少之又少，迄今为止也只有温州、鄂尔多斯这些高泡沫的地区，一度出现过打三折叫卖的局面，“显然，这些地区发行的房地产信托产品，除非是开发商资金链没有断，否则一定是高风险且无法兑付的。”

　　 不过，即便出现项目的违约，信托公司和开发商依然可以通过展期、借新还旧、股权转让等方式解决，当房地产商确实不能按时兑付时，信托公司可通过以自有资金兜底、出让给第三方、出售抵押资产等方式偿还投资者。“何况目前从国内整体经济形势和城镇化的趋势来看，整个市场不会出现系统性风险，反而是‘国五条’将泡沫挤压掉以后，更有利于房地产信托产品的总量增长。”