“二手住宅交易量已经降至极低、不正常的水平，”王品弟坦言，二手住宅交易量的下降无助于政府遏制楼价上涨，“辣招”阻碍了市场购买力，让部分买家选择转买为租，导致购买力转到租务市场。

　　租务市场的火热，又让不少业主放弃大幅减价放售单位的想法，转而将单位转售为租。香港置业新界区区域营业董事张国峰表示，目前的租售比率已经从1月份的23%拉大至38%，反映租务成交量明显增加。

　　而与此同时，香港1月份中小型屋苑平均尺租较去年同期增长19%。“香港不少屋苑出现租金比月供低的情况，准买家转买为租情况也在加剧，建筑面积在600-1000平方英尺的租盘需求急升，第二、三季度内将有15%升幅。”王品弟认为。

　　租金见涨的同时，楼价也未见低。香港置业的数据显示，政府新招出台之后，港岛、九龙、新界三区市区楼价继续攀升，升幅分别为4.9%、9%和8.7%。王品弟认为，楼价走势反映政府以强硬“辣招”遏制楼价的目标并未奏效。

　　不过，张翘楚则认为，还需先剔除通胀因素。“2012年全年通胀率达4.3%，若2013年全年楼价升幅低于4%，已经是没有净增长，更是回调的迹象。”他解释指，当各国再不断印钞，令钞票贬值，通胀升温，房地产价格若不及通胀升幅，已是回调。

　　按揭利率酝酿上调

　　今年2月，伴随着政府的额外印花税措施，香港金管局也就物业按揭贷款业务向银行发出指引，推出新一轮的审慎监管措施。其中，金管局指出，为进一步提升香港银行的风险管理，金管局决定为香港采用《内评法》的银行，对所有在指引出台后批出的住宅按揭贷款，设立一个15%的《风险加权比率》下限。

　　上周，渣打香港行政总裁洪丕正表示，将按揭风险资产加权比例的下限由10%提高至15%，将会导致银行提供按揭的成本增加20至25个基准点，最终会导致按揭利率上升。

　　3月11日，有港媒消息称，汇控将很快提高按揭利率。接受本报查询时，汇控发言人表示目前该行按揭利率保持不变，但对于近期是否有计划则未评论。

　　目前，香港银行提供的按揭计划下，实际利率均为2.15%。去年，尽管香港政府已经推出遏制楼价和收紧按揭的政策，但措施总体而言并未对按揭市场产生重大影响。永亨银行住宅按揭贷款同比增加8.4%，恒生和东亚则分别略降4%和7%。

　　“银行提高按揭利率一直在低息环境下发生，但因利率长期在低位盘旋，可加幅度有限，对实际供款成本影响有限。”张翘楚认为，不过，考虑到最近的多项楼控加上按揭利率提高，一定会为市场添加不明朗因素及压力，对楼市成交量料有进一步的冲击。(秦伟；段婷)