越来越多的地产商都在急于界定房地产和城市化的关系。在2月23日下午的亚布力论坛讨论中，万科总裁郁亮表示，城市化肯定不能是房产化，否则房产行业就会出现危机。房地产对城市化只能起辅助作用。

　　地产界的大炮任志强(微博)也在同一会议上表示，城市化如果是城市建设的大跃进，就会出现危机。

　　万科开发的住宅分布在中国各级城市。对于城市化话题，郁亮说自己有三种担忧。除了上述提到“城市化被认为是房地产的春天又来了”的担心外，他还认为，不能把城市化等同于城镇化。

　　他指出，两者的区别很大。在中国五十万人口城市比例远远多于美国，但五十到一百万人口城市比美国少。事实上，一百到五百万的人口城市规模是比较适合的，而我们国家这个比例正好是最缺的。如果再把城市化等同于城镇化，就会有问题了。

　　另外一个让郁亮担忧的是城中村的消失，因为如此一来，“低收入的人住哪去呢？”他以深圳为例称，深圳的住房均价比较高但相比于北京、上海等住房矛盾不那么突出，就是因为有星罗棋布的城中村解决了几百万低收入居住需求，且配套很好。

　　而城中村拆迁之后大多要建高档小区。“要修道路、建公园、剩下的楼盖好了不卖高价成本就算不过来帐。”郁亮表示。

　　任志强更多的看到了城市化和城镇化进程中的软实力问题。他认为，如果不能解决财产权力的问题和人权的问题，中国的城镇化永远是一个伪城镇化，必然造成生态环境逐步恶化。

　　除了地产商之外，中国银监会前主席刘明康也对城市化表示了担心，他认为，城市化真正的困难不在于城市本身，这些问题并不难解决。最难解决的，比如说农民工进城变成市民化，把人权问题解决，把户籍问题给改了，公共服务要跟上去，公共服务多少钱呢？财政部一算帐，也得几十万亿。几十万亿其实在中国也很好解决，国有企业和国有的事业单位，只要稍加整理，就有办法。