上海:
成交量变带来价变资金面和产品或制约房价大幅上扬
自去年四季度以来,上海楼市成交持续攀升的量变已经带来了价变。
据中房信研究总监薛建雄透露,今年1月,上海商品住宅的成交量为100.1万平方米,在去年12月高达118.5万平方米高位上有所回落,但均价攀升到23149元/平方米,较2012年12月的22285元和11月的21841元已大幅上涨。
2月,由于春节长假影响,前17天的成交量为22.4万平方米,预期全月成交量在30万平方米左右。这个数字仍将好于去年1月份21.2万平方米的成交量。
《每日经济新闻》通过市场调查发现,目前上海房价已经出现向上波动的迹象,不过在资金面和产品供求限制等因素影响下,未来房价走势仍难大幅上扬。
房价现向上波动迹象
此前,上海已经出现了房价上调的迹象。
上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉记者,中原地产曾调查该公司在上海的众多门店,发现目前二手房跳价现象出现的概率已经达到了五成。
上海21世纪不动产分析师罗寅申告诉记者,至少有八成区域的二手房出现向上波动,幅度大约在5%~10%。
与此同时,上海《地产品》杂志1月份对前期热销楼盘进行抽样调查,发现大部分都有上调售价的打算。
克而瑞的最新研究报告称,多个城市今年1月份交易量均创下了2008年以来的同期新高,而各地的新增供应却在缩水,其中北京供应量较2012年12月下滑74%,上海下滑幅度达到68%,另外深圳和广州也分别减少43%和56%。
国家统计局的统计数据显示,2012年全年,房屋新开工面积为177334万平方米,同比下降7.3%,降幅比1~11月份扩大0.1个百分点。其中,住宅新开工面积130695万平方米,同比下降11.2%。
据中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天介绍,部分地区的供求矛盾已经出现,不过这种供不应求仍然是局部性的,仍属可控范畴。他表示,目前热销的房源主要是120平方米以下的中小户型,120平方米以上的大户型产品销售依然非常困难。
薛建雄表示,目前整个上海市场的供求基本平衡,需求略大于供应,而且需求旺盛的是120平方米以下的小户型,120平方米以上的大户型依然滞销。由于刚性需求仍然是市场的主力,价格承受能力有限,因此开发商涨价没有市场基础。
在这样的背景下,虽然刚性需求释放有可能推动房价整体上涨,但价格上涨幅度将非常有限。
房企资金面仍不宽松
宋会雍告诉记者,虽然市场成交回暖,但开发商要想上调售价还需要一个前提,就是整体资金链的宽松。但眼下,大部分企业资金面仍比较紧张。
克而瑞的研究报告显示,目前过得“滋润”的主要是大型龙头企业,中小企业的资金警报尚未解除。根据报告,中小房企2012年三季度现金短期债务比达到0.95。
《每日经济新闻》记者向中原地产、克而瑞和21世纪不动产等多家机构咨询了解到,目前地产行业的开发贷和按揭贷款均较之前没有放松。在这样的背景下,中小地产商的资金情况并没有真正得到改善,部分房企尚没有涨价的底气。
薛建雄透露,截至目前,他接到的涨价咨询数量非常少。多数开发商还是要求先满足成交量,然后再考虑是否上调售价。
和薛建雄透露的情况相似,宋会雍也告诉记者,目前开发企业上调售价时依然显得犹豫不决,担心涨价会造成滞销。因此,多数地产公司目前只是取消或减少价格优惠,没有大幅上调报价。
此外,制约房企涨价还有一个重要因素,即房企担忧中央出台新的调控政策的可能性。
程啸天表示,如果上海的房价超过2009年的最高水平,那么更加严厉的调控措施恐接踵而至。他认为,如果没有政策出台,今年房价有可能会突破2009年的最高点,但是这个时间点也绝不会是今年3月份。