潜在风险

　　另一方面，进军美国的中国房地产商还是将很大部分的营销面向国内市场。张令青在接受本报采访时表示，鑫苑置业在纽约的项目将于2013年上半年动工，预计2014年底完工。今年夏季将会在北京、上海、广州、深圳等中国一线城市率先启动住房预售。粗略估计，该公寓楼的销售总额约为2.5亿~3.5亿美元。但根据目前美国房市逐渐回暖的信号，预计建成后3~5年内，鑫苑置业在美国所有项目总销售额有望突破10亿美元。

　　“鑫苑的主要市场还是在中国。”张令青说，“现在我们很关注中国投资者喜欢居住的美国城市，如纽约、洛杉矶、旧金山和迈阿密等。我们会继续在美国搜寻其他项目，并计划将所建楼盘的40%左右卖给中国投资者。”

　　不过，在美国投资必须对当地的各种相关法律法规非常了解，才有可能生存和发展。冯仑就曾经在纽约的一次论坛上讲过，当年租用世贸中心一号楼，各种文件已经超过一人多高的时候，事情就进行得差不多了。

　　鑫苑置业的不少员工都是美国人，尤其是美国项目的负责人几乎都是在当地聘请的专员。他们训练有素，且十分了解美国的法律、税收制度、保险制度和贷款等要素，主要负责项目调研、土地估价、产权管理、合约签订、条款核实等。在进军纽约市场之前，鑫苑置业已经在美国西海岸开拓了房产项目，并与美国第二大房地产开发商莱纳房屋公司(LENNAR)合作，打造豪华城市公寓项目。

　　不过，中美两国房地产业的行规依然会有诸多不同，这给鑫苑置业带来了不小的挑战。在中国，房产商大多是“滚动式”开发，也就是依靠银行贷款和预售收入来支撑项目建设，回款速度直接影响开发成本。回款速度越快，开发的资金成本也就越低，利润空间就会加大。在这一过程中，开发商会将回款迅速投入到下一个开发项目，现金一直在不断滚动。

　　然而在美国，政府为了保护房屋购买者的利益，开发商的预售收入在项目建设完成之前要放在银行的托管账户，完工之前这笔现金不可以取出。开发商筹足购地款项后往往要委托产权保险公司进行产权审查，审查这块地是否有纠纷，比如地役权、留置权、抵押、费用等等。纽约的土地往往都有上百年的历史，很多卖家在卖地时根本说不清祖辈上几代人是否有将土地抵押或是否有其他债务问题，如果中国投资者没有仔细盘清债务就匆忙购买，很容易陷入被动。

　　“对于投资的每一步，我们都非常谨慎。”张令青说，“在前期，我们的很多合同要走两轮。不仅要让中国的法律顾问过目，以保护我们上市公司的利益，还要让美国当地产权公司以及其他第三方专业工程和评估单位仔细审核，确定万无一失后再签字。务必将风险降至最低。”