市场分析

　　季节翘尾与预期改变

　　目前有部分购房者赶在春节前购房，火热的市场情绪年后可能会出现降温。

　　为何二手房如此陡峭上扬，引发各界思考。

　　“今年春节在2月份，去年春节在1月份，同比的基数也出现了较大落差。”北京麦田房产市场分析师张叶松表示，是春节前的需求集中释放为二手房交易量创造了再攀新高的机会。从价格方面来看，由于二手房交易持续活跃，促使市场上可售房源面临紧张局面，再加上年关将近，本月新盘放量较少而无法有效弥补需求缺口，造成卖方市场加剧，房价有小幅上涨。

　　此外，业内专家表示，二手房买卖属于一对一的散户买卖，这就导致买卖双方对价格上涨较为敏感，“如果把楼市比作股市，二手房业主和买房者属于散户。一旦价格上涨，卖房会受到外界误导，导致非理性判断，价格通常会出现调整，由此导致市场预期改变，市场非理性。”

　　不过，从二手房成交结构上看：一是90平米以下小户型的占比为63.5%，依然占据了主导地位，与2012年水平相比变化不大。二是，昌平、大兴，通州和顺义等低总价的传统刚需置业区域成交占比增长。

　　目前房价上涨的主要原因是房源紧俏，但从区域来看，仍有一些地区价格走势相对平稳。根据链家地产市场研究部统计，1月新增房源量环比下降5.1%，而五环外区域的新增房源量增长0.9%。符合刚需置业需求的五环外区域房源相对充足，价格走势也十分平稳（环比涨幅仅0.3%），购房者选择余地较大。

　　链家地产市场研究部张旭表示，从未来的成交趋势看，高成交量不会维持较长的时间，一方面目前房源相对紧缺，另一方面，春节期间二手房市场的成交将出现大幅回落。目前有部分购房者赶在春节前购房，火热的市场情绪年后可能会出现降温。

　　调控更重视

　　二手房

　　二手房目前的绝对成交值并不大，属于正常范畴。

　　值得注意的是，近期二手房市场的变化已经引起调控部门的高度重视，北京市住建委委员、新闻发言人秦海翔近日向媒体表示，今年北京楼市调控的目标是“量价稳定”，并将更加重视对二手房市场的管理。

　　针对近期二手房市场交易量的上涨，秦海翔特别解释，这是由于年底春节前正处于房地产交易的旺季，但从统计数据上看，二手房目前的绝对成交值并不大，属于正常范畴，与2009年成交高峰相比还有很大差距。

　　秦海翔表示，随着北京商品房市场的发展，二手房交易量已逐渐超过新房，在全市房地产交易中占据了很大比例，对整体成交有很大影响。今年北京的楼市管理，也将更加注重二手房市场，把对新建商品住宅的调控与二手房市场管理相结合，“我们对今年楼市调控的目标是，能够保持房屋交易量和交易价格的双稳定。”

　　摩根大通董事总经理李晶表示，房地产未来几个月很有可能出现过热，如果未来6-9个月价格涨得非常快，那么政府可能出台相关政策来抑制房价，比如扩房地产税的范围，限购令的执行更加严格等。李晶特别指出，现在来看房地产市场的回暖对经济有正面的影响，但是未来数月如果现在的趋势持续下去，房地产市场也有可能出现过热现象。