调控的怪圈

　　在包括任志强在内的多位业内人士眼中，当前房地产市场的焦灼，仍然只是过去多年调控的轮回。

　　国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松在近期的一次论坛上阐述了这一怪圈的存在：过往的调控都是限购限贷，市场貌似供大于求，但很快开发商的现金回款减少，本能的反应就是不开发。往往调控到后期，就是房地产供应量稀缺。调控力度稍微减弱，价格又上去了。所以这几轮调控下来这个怪圈没有打破。但房地产投资增幅已从40%，降到20%以下。

　　谭华杰认为，中国房地产市场的周期性波动已成常态。而在波动的市场中，企业很难进行正常的经营策略安排。

　　以增持土地储备增加未来的供应而言，接受本报记者采访的多位开发商高管认为，由于土地供应垄断的存在，地方政府往往在市场低迷时期收缩出让土地，即使如万科在低谷之时资金充裕，也难以获得优质的土地储备。比如去年一季度地价很低，但当时手持现金400多亿的万科并未获益。

　　“2008年之后万科对于市场的判断基本没有出过错，但受益并不多。”谭华杰对本报记者说，没有哪家开发商能在土地市场成功“抄底”或“逃顶”，万科能做的，只是在地价回升之时，将拿地金额控制在安全范围内，他认为，拿地金额占当年销售金额的40%左右，风险是可控的；在策略上，坚持做主流住宅，坚持高周转，即所谓“不囤地、不捂盘”。

　　陈劲松也认同万科的做法：对企业来说，预测没意义，重要的是应对。“2008年之后只要关注成交量即可。玩价格博弈都会变成小开发商。”陈劲松说。

　　但并非所有的开发商都这么认为，往往是在地价高峰期，不少企业冲动购地，高价地频现，为之后的市场埋下了隐患。如数据显示，绿城[简介 最新动态]在2009年，拿地金额占当年销售金额超过100%，由此导致了后续一系列的资金链危机。

　　不过，此轮调控以来，开发商应对市场波动的技巧越来越娴熟。2012年房企拿地数据显示，前十大开发商储地金额远低于当年销售金额。