张大伟告诉记者，这种拿地策略的变化出现在2012年8月之后，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线城市占比63%，三四线城市占比仅为18%。开发商回归一二线城市已经成为既成事实。

　　不过，拿地策略的变化并不能改变三四线城市在建项目销售的尴尬，可以看到的是，这些前期房地产开发建设活跃的三四线城市，未来将有着极大的销售压力。

　　在近日召开的瑞银2013年大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖表示，三线城市新房供应过大的问题，在今年仍可能延续，供过于求现象将会存在。

　　单靠房地产，地方经济难持续发展

　　如果说三四线城市的房地产市场供大于求已是基本事实，那么，是什么造成了如今的结果？

　　时光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危机爆发，为了防止此次金融危机对我国经济的拖累，2009年，我国出台了4万亿元的刺激经济政策，也正是在此之后，不少三四线城市的房地产市场开始吹起了泡沫。

　　“当年是基础设施建设的高潮，各地都在造新城，投资拉动是当时绝大多数城市的最重要的经济增长方式。”张大伟告诉记者，三四线城市开始大量出让土地，吸引开发商进入。

　　胡景晖告诉记者，当时不少地方政府想的只是让开发商进来，把土地卖出去，把钱赚回来，而没有想到要维持一个房地产市场，还需要产业、人口聚集、配套设施等等条件。在胡景晖看来，当时确实有一些开发商的投资过于草率。

　　而始于2011年1月的楼市限购政策则加剧了开发商进入三四线城市的步伐和决心。

　　“不少开发商当时的判断是，北京上海这些一线城市的销售量会萎缩得很厉害，那只能到不限购的三四线城市寻找机会。”胡景晖说。

　　众多三四线城市正是从2009年前后开始进入房地产开发的盛宴。

　　在扬州，2010年土地出让爆发式增长，当年该市市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。当年完成房地产开发投资101.48亿元，同比增长80%。

　　惠州2011年商品房成交量相当于广州的31%，但土地成交量相当于广州的94%。

　　在贵阳，已经有十几个超过100万平方米的在售楼盘项目，其中一个项目预计入住人口30万。根据当地的统计，2012年上半年，贵阳商品房市场的整体供应量就已超过2007～2009年期间每年全年的供应量。

　　在南通，近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间需要近15年。

　　这些吓人的数字在过去几年的众多三四线城市轮番出现，引起众多学者的关注。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一直在关注三四线城市的房地产开发高潮，2012年上半年，她就告诉记者，这些城市已经出现了过度开发的问题，商品房供应已经大于需求。

　　尽管从2009年以来，我国基础设施建设已经让不少三四线城市获得了很大的发展机会，高铁的建设提速也串联起了不少三四线城市与一二线城市，但这些三四线城市依旧没能得到足以支撑迅猛开发的房地产市场的人口聚集、产业配套，那些大力开发的房地产项目不可避免地陷入销售困境。

　　“当地人买不起，外地人不来买”已经成为这些三四线城市房地产市场的基本状态。

　　在中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，风险排名前50名全部是三四线城市。

　　“之所以出现这样的局面，就是因为这些三四线城市把房地产业作为拉动经济的引擎，房地产业只是一个先导产业，并不能作为地方经济持续发展的根本，这个产业的发展需要其他产业的发展作为支撑。”胡景晖说，但从这几年的发展来看，这些三四线城市基本是提前透支了房地产业的发展，却没有在经济增长上得到相应的成果。

　　标杆房地产企业在拿地策略上回归一二线城市，也许并不是对三四线城市失去信心，而是暂时还看不到这些城市的发展潜力。