土地爷与魔术师

　　“一次开发成败的核心简单说就是土地与规划。”这是本刊记者采访的多位地产人士认为的常识，“换个说法这就是开发的命门。”

　　盖房子先要拿地。但我国宪法明确规定，所有的土地归国家所有。政府是唯一能将土地属性从“农业用地”改为“城市用地”、以从两类土地的巨大价差中牟利的实体。

　　“这就跟人家自己家的一样，给谁不是给呀，所以能掌握地的那就是土地爷，供好了那就是财神爷。”根据一项调查，在最容易发生腐败的职务中，62%受调查者选择了“国土局长”，位列第一。

　　本刊记者采访的地产业人士都把上世纪90年代称为“乱战”的时代，在2002年9月正式实施土地招拍挂之前，以招标、拍卖等方式出让的土地仅占5%，其余是“协议出让”。“一块地定价多少，有些时候就是领导手中的一支笔。”

　　“协议拿地完全靠的是信息和人脉，包括划拨用地转为有偿出让用地，企业改制和破产后的土地处置，大家都是私下里勾兑，等拿到桌面上的时候都是已经达成共识的。”这些地产人士回忆，当时公司里最好的车都是送给关系人或他们的子女亲戚开的，而让他们更为羡慕的是那些只做一级土地的牛人，“人家不做开发，只做土地买卖，赚钱更快”。

　　这种乱象，随着2002年国家出台土地招拍挂的政策而得到一定的遏制，一时间也引起了房地产市场的震动。“居然不让协议拿地，当时的感觉是那还怎么干呀！”

　　但政策也并非天衣无缝，特别是各地广泛兴起的“开发区”热，使得关系的魔力继续得以施展。“我去帮政府做土地整理的一级开发，那随后的招拍挂就是戴着帽来的，可能在设定的条件里会埋着许多雷。比如100万平方米只准40万平方米住宅写字楼，给你一堆配套，别人根本没法做，等完事把规划一改，结了。或者本身条件就是为你量身定制的，别人根本没戏，到时候找几家关系一起热热场子就完了。”

　　房子盖着，土地是要备着的，“所谓大军未动，粮草先行，你可以根据市场调整开发节奏，但土地可不能断顿”。业内人士都比较看重土地储备，但“有些公司屯了各种性质的地块，国家每年都有从农耕地转为开发用地的指标，这就是等待变性的”。

　　在房地产调控期间，各地多次组织了闲置土地的清查，但几乎没人会觉得这会落到自家头上，“国土部的闲置土地名单肯定不可能包括所有的闲置土地，只能说是杀鸡儆猴。我每年开发10万平方米，我拿你20年的地，被闲置处置了还成。所以土地闲置企业自身原因只是极少一部分，大多都是政策调整、规划调整等政府行为造成的。”

　　“大改改土地性质，小改改容积率。”华夏告诉本刊记者，在他接近20年的从业经历中，相当真切的感受是，“改规划这不是事儿，全中国难有不改的规划。这可绝对是大魔术师，每单可都是大手笔，农地改开发，平地起高楼，盖起来的全是钱呀。”

　　按照我国现行的制度，建设用地规划设计条件包括：明确土地使用性质、建设用地和公共用地的规模和位置、建筑使用性质、建设规模、建筑高度、空间布局、绿地率、交通组织、配套设施等。这些已经明确的条条框框在土地出让中就已经是确定的，即便是由于特殊的原因需要更改，也有相对完备的公示制度，但真正的实际操作中，却往往会出现大相径庭的变数。对此，华夏的解释是：“规划往往在开发之前就修改了，就算边开发边修改，公示也多流于形式，一方面买房的普通人关注度不高，另外，总会有一些打擦边球的办法。”

　　华夏在退出一线开发后多次帮人运作过土地性质重新包装的工作，他举了个前段时间做完的案例：“某新区原来的区委书记把土地定成了冷链物流类的产业用地，现在新的区委书记来了，我帮助组织详尽的调查和权威专家的论证，证明现在的经济形势变了，市场已经完全不对，原来的规划是错误的。这样产业用地的性质就应该变成住宅用地。”

　　“我要把工业用地改为文化产业用地，根据文化产业的特点，我就可以把建筑物做成别墅吧，我还可以配套建点职工宿舍吧，按现在的价格随便算算，吓人吧。”

　　“规划嘛也是利益为先。”华夏认为，每次规划的大调整都是底下和官面上协同配合的产物，并且两面都得做得漂亮。在他看来，土地性质变更虽然利益空间惊人，但相比较而言，真正修改土地性质的情况并不常见，而最为常见的是容积率的修改。“我拿1万平方米的地块，容积率是3的话，我就有3万的可售面积，假如容积率增加1个点，我就多出了1万平方米，按1万元的售价计算，我多出多少？1个亿，这可是没有什么成本的纯利，白捡一样。”

　　一个小小的甚至不起眼的规划变动，带来的却是超乎寻常的利润，利益分配更是头等重要的事情。李明作为职业经理人在不同的公司不同的城市做过多个项目，对于市场的运作规律也相对熟悉，他一直觉得，因受贿1796万余元判处死缓的原重庆市规划局局长蒋勇玩的把戏过于低劣，实在是自找灭亡。“我在重庆做开发的时候见过蒋勇，他曾留学英国威尔士大学，在重庆被公认为城市规划方面的专家型干部，可能有点得意忘形了。他安排个情人开设规划咨询中介公司，按照平方米收费，据说收了3年才获利710余万元。”

　　李明向本刊记者介绍，通过报批修改规划是一种常用的手段，但在房地产业界，还盛行“偷”容积率的办法，没人管就过去了，被查了就交点罚款。比如将房屋的层高建成5米多，中间加建一层，这种非“平层”、非“跃层”、非“错层”的楼报批时只按底面积算，而售房时则加上加建的那一层。而更有甚者，是根本就不报批。“那又能怎么样？人家在楼顶建了两三万平方米的四合院，现在虽然办不下来产权证，人家给业主送礼，业主享受VIP待遇，可以在自有的七星级酒店免费喝茶喝咖啡，只要业主不闹事，时间可是把万能的钥匙。”