2012年申城二手房成交约20万套，相比上年增幅超过四成，成交套数上几乎三倍于一手房。在成交结构上而言，二手房不同于一手房，改善性房源取代刚需成为市场成交主流。

　　统计显示，2012年全市二手房总成交套数合计约达20万套、同比提升42.3％，月均成交约1.67万套、在近7年间仅次于2009年。而去年上海一手房成交套数为78295套，二手房是其2.55倍，由此可见，二手房已经占据了市场成交的绝大多数。对此，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，去年一季度末楼市在信贷及税费等政策上微调，奠定了年内二手房逐步攀升行情的基础。

　　在价格上，从全市重点监测的21个板块、40个标杆楼盘中统计显示，去年12月末相比2011年，大户型价格增加了2.8％、中户型4.3％、小户型2.8％。成交氛围持续良好、性价比房源稀缺、业主心态进一步增强等，是构成价涨的重要原因。

　　伴随时间推移，楼市对长达一年之久的系列调控政策适应度逐步增强，2012年二手楼市成交结构较2011年也出现了变化。2011年楼市成交多以面积70平方米下、总价低于150万元的刚需二手房。而2012年70平方米以上的大中户型改善性房源成交套数占比呈现逐季增长态势，到了去年3、4季度占比分别达到了成交的56.1％、68.5％。

　　分析人士指出，2012年末楼市的集中成交一定程度上有透支2013年需求的嫌疑。未来一旦价格上涨出现提速，或年末需求释放所导致性价比房源的稀缺，都将致成交难以长期持续在年末高位。据预测，2013年与2012年相比，楼市成交或以同比“前增后降”的态势体现，即上半年成交同比提升，下半年则同比适度回落。