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  发起人曾在房管部门工作多年

  郭鹏程是邳州个人合作建房项目发起人，他曾在房管、房地产部门工作多年，对于快速上涨的房价，他有着切身体会。“我有一个朋友，因车祸致残，一 直想购买一套住房，可是房价越涨越快，直到如今他依然无力购买。”他很早就听说了个人合作建房，在看到温州等地有成功项目之后，他在去年年初萌生了合作建 房的想法，为此，他还专门成立一家公司，涉足合作建房领域。

  所谓个人合作建房，发布会提供材料介绍：是一群有民事行为、购房能力的居民，自愿签署共同合作的协议，大家按各自购买能一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。

  房价将低四成 已有200多人报名

  “我的目标就是让像我朋友这样的中低收入者，也能买得起、住得上商品房，”郭鹏程表示，他首先在当地的论坛里发布了合作建房的意向，很快就收到 了众多网友的回复。短短一个多月时间，已经有210名网友报名参加该项目。通过两个多月的前期准备，邳州个人合作建房项目正式启动。按照计划，他们将复制 “温州模式”的开发模式，计划用2—3年时间，建成一个规格不亚于周边房地产企业开发的新社区。

  “我们的房子最显著的特点就是高品质、低价格。”郭鹏程介绍，根据他们测算，新楼盘的均价在2800元每平米，而周边楼盘的价格在4100元—4300元每平米，房价低了四成左右。

  个人合作建房有成功的“温州模式”

  2006年底，温州市市场营销协会法人代表、秘书长赵智强联合协会成员、社会白领等200多人率先在全国“破冰”，建造个人合作房“理想家 苑”。该项目建设规模为7幢小高层、多层建筑，合256套，房价比周边商品房低40%。目前，温州项目“理想家苑”房子已经分配完毕，只等参与者入住。

  赵智强介绍，“理想家苑”项目从发起到建成，也经过了诸多磨难，在立项审批环节屡受延宕，但是最终被认定合法合规。正因为如此，他陆续把“温州模式”复制到北京和杭州，最近一站放在了长沙市。

  将“温州模式”从北京、杭州、长沙这样的直辖市、省会城市直接复制到偏安一隅的苏北小城——邳州市(县级市)，赵智强表示，他是看到了新一届中 央领导对城镇化发展的决心和力度，看到了城乡建设发展的巨大潜力，“县(县级市)里的房地产市场竞争相对宽松，也能减少个人合作建房潜在的各种压力。”

  南京尝试 合作建房8年未果

  资金和拿地是最大难题，专家表示政府应予以支持，有利于解决“夹心层”住房问题

  不通过开发商买房，邳州个人合作建房的事情有了些眉目。其实早在2005年全国刮起第一波个人合作建房旋风时，南京就有人尝试过，但近8年来一 直都没能成功。扬子晚报记者昨日也联系到南京首位合作建房发起人邵角，他对邳州个人合作建房的进展表示祝贺，同时对南京的推进前景略显悲观。业内专家认 为，个人合作建房是保障房制度的重要补充渠道，政府应该早日建立相应法规予以支持。

  8年前南京就有人发起，因集资难未能成功

  2005年，在全国各地都在尝试“个人合作建房”这种模式时，从事IT培训工作的南京市民邵角也发起了合作建房，他和一些朋友希望能招募到足够的人，并通过合作社的形式集资、找开发商建设。不过在经过各种努力后，到目前为止这项事业还是没能成功。

  “当时很多地方都在讨论这种模式，我们当时也想了很多办法，但因为中间操作上的层层障碍，最终还是未能成功。”邵角在接受记者采访时说道。他表 示，主要的阻碍是资金募集和如何拿地的问题。以南京目前的地价水平，要成功运作一个小型房产项目，没有过亿的资金恐怕很难，而这么一大笔资金的募集，在现 有法规下还是比较难操作的。如果通过公司来募集，由于资金量大，需要参与的准业主会比较多。而依据相关法律，有限责任公司的共同注册股东只能有49名，需 要涉及隐形股东的问题，这在法律上只能通过协议解决，容易让参与人产生不信任感，难以做到操作的透明和公开。而50人以上股份制公司注册资金要在1000 万以上，并需要发改委批准，更加困难。

  “通过住房合作社的形式集资开发，这是我们当时就做出的选择。”邵角表示，这种方式可以通过成立协会吸纳会员、缴纳会费来集资，更加容易操作。 可是尝试起来却发现，民间协会的成立，涉及的审批流程也相当复杂。而且即便资金问题能够解决，如何能拿到地块也是问题。如果通过招拍挂形式跟开发房企竞 价，个人合作建房的人们显然过于势单力薄，而且不易统一决策。他坦言，这事在七八年前做不成，现在随着地价及建筑成本的大幅上涨，做起来就更加困难了。而 邳州这类县级市所需资金少，相关管理等级也不高，操作起来可能容易很多。

  住房合作社一度盛行，成本比商品房低2-3成

  说到住房合作社，其实这并非什么新词语。南京工业大学房地产管理系主任吴翔华介绍道，早在1998年-2003年期间，我国北京、上海、烟台和 南京等许多城市都有这样的组织。当时南京的组织叫做南京市职工住房合作社，像宁工新寓等许多那个年代的房产项目都是该组织运作建成的。

  不过在2003年以后，由于国家对待保障房制度的变化，这类组织有些转为商品房开发企业，有些则转变成垄断企事业单位变相搞福利房的工具，因此 这类形式后来就被取消了。吴翔华表示，通过合作社的形式来建设住房，成本确实要低很多。自己出订金拿地，并委托有实力却又没活干的中小开发企业来代建，以 目前的房产项目运营成本来说，如果除去销售、融资及公关等方面的投入，以及房企对高额利润的追逐，成本降低2-3成是没有问题的，如果拿地成本能控制的低 些，降低4成也是可能的。目前物价部门对经济适用房的利润控制规定在3%以内，因此通过个人集资的合作社形式建房，管理费用控制在3%-5%是完全可行 的。

  ■专家

  个人合作建房能惠及夹心层 政府应予以支持

  在谈论个人合作建房这件事当中，邵角不断表达着对相关法规限制太多的无奈。这件事看起来是利民，法律上也是允许的，但做起来就是很困难。而目前 确实也只有温州的赵智强一个人成功过。在吴翔华看来，这项事业于国于民都是很有益处的，政府应该早日清除其中的障碍，予以支持。

  吴翔华表示，在德国和日本这类房屋的建成比例占新建商品房比例最高能达到40%。因为它是解决社会夹心层住房难的一种十分便利的途径。目前我国 大力建设的保障房针对的也是社会最底层的人群。“低保户”之上，仍有相当一部分群体既买不起商品房，也够不上买保障房的资格，如果这类群体能通过自己集资 的途径解决住房问题，岂不是两全其美。

  目前的问题是如何通过完善相应法规，来帮助组织运作，让这群人自行解决问题？能否舍弃土地财政上的一点利益，对这些人进行帮助扶持？“同样的形 式，为何十年前就办得成，而十年后却办不成？”吴翔华认为，在这个问题上，政府的态度很关键。完善法规、建立完整的保障房体系，这都是政府亟待解决的问题。

  (作者：张遥 马志亚)