城市综合体之忧

        据报道，一些喜欢投资房地产的投资者，即使在调控的背景下，对房地产的偏好仍未根本改变，只是由于住宅限购，于是其中部分人群转向了商业地产。

        数据显示，目前香港最好地段的商铺租金回报率只在2%左右，写字楼稍好也不过才4%左右。虽然内地赴港自由行给香港带来了巨大的客流和消费额，香港零售额过去5年增长80%，商铺租金也创下新高，但回报率并未同步提升。

        再看国内北京、上海等房价高企的城市，近两年住宅租金大幅上涨，其回报率也不过从1%-2%涨至2%-4%。甲级写字楼情况要好一些，少数乙级写字楼，有些楼层交付三四年也没租出去过。

        商铺的回报率则取决于经营情况。整体经济不景气中，租户长租的少，一批又一批更换。商铺的空当期只会越来越多，这样的商铺，业主的租金能够不减就不错了，遑论涨价？

        但也有相悖的事。前段时间，北京CBD冒出一个天价商铺，每平方米售价28万元。一般人很难想象，日后要多高的租金才能支撑这种售价？有些人出手千万甚至几千万买商铺或写字楼，只是想将货币物质化存放起来，为应对通货膨胀，或为投机炒作。这就不难理解我们在全国许多城市尤其是二三线城市，常常看到大批的写字楼空空荡荡，大批的商铺还加紧建设。

        集住宅、写字楼、商铺和酒店于一身的，房产界称之为城市综合体。这种庞然大物前些年因价格节节攀高，近两年的发展可谓蔚然壮观，2012年几乎到了神州大地无一城无这种综合体的地步。一线城市及二线城市就不用说了，就连福建莆田这座小小的四线城市，共有17个城市综合体项目在建，总投资达653亿元；还有一些县级市，同时有五六个城市综合体在建造。

        作为生意人的地产商，项目操作手法上往往是将住宅、写字楼、商铺和酒店等项目逐步推进。一个动辄五六十万平方米的“广场”，最早销售的必定是住宅，随后是商铺。这两部分一卖掉，单个项目的资金流基本就达到平衡点了。再建再卖其他部分，就能赚到银子了。据说在一些三四线城市，政府以邀请到知名大开发商去当地投资盖房为荣，有的恨不得土地白送。某大开发商在三四线城市开发的住宅和商铺销售很红火，有的商铺，甚至要持相当级别官员的批条才能买到。买这样的商铺或写字楼，一定能保值增值，赚个钵满盆满吧？未必。

        另一家著名的综合体大户，目前在建商业地产达4700万平方米。笔者印象最深的是，该集团前不久宣布在某四线城市建设一个总面积200万平方米的城市综合体，而这个项目所在的城市中心区人口只有21万，2011年财政总收入刚刚突破10亿元大关。这种项目的商铺和住宅，你敢投资吗？它那高达230米的写字楼，建成后谁会租，谁又能租得起？

        笔者对城市综合体没有恶感，但却为它遍布神州大地担忧：5年后，城市大片绿地会不会被冰冷厚重的水泥块窒息？综合体中那些富丽堂皇的五星级酒店、高耸入云的写字楼的入住率能不能维持基本的经营运转？商铺和住宅的投资者会不会在迟迟不到的物业增值中日益焦虑？一个城市对综合体究竟有多大的容纳力、多大的承受力？也许，那时现任的城市领导已经调走，开发商已经转移，只剩下综合体空旷寂寥的庞大建筑群和凭吊客孤独的身影。