自从2010年楼市调控正式开启以来，刚需屡屡成为“救市”主角。2012年，也不例外。

    　然而，“例外”的是，今年，不仅是刚需购房群体，改善性需求购房者也纷纷涌入，让住宅市场在成交的反复中逐步迈向了稳定与回升。

   　 那么，今年，刚需与改善性需求各自是如何让市场趋暖，明年这两股购房需求是否还将继续支撑着楼市稳步前进？

上半年刚需发力

    　说起上半年的楼市走向，与前两年的楼市剧本走向并无太大区别：刚需，依旧是楼市冷暖的主导者。

    　唯一的差异在于——2012年开春后的第一波刚需购房潮，却是由返乡潮所引起。

    “　由于当时宏观经济形势的日趋严峻，很多业内人士并不看好这一波返乡潮的购买力，但意外的是，这波返乡潮的主力军涌向了刚需盘市场，促成了楼市的‘暖春效应’。”一资深业内人士回忆道，此前不少刚需盘的以价换量策略，因市场观望氛围浓厚，并未收到明显成效，但这次返乡潮中的刚需购房客群，一下子打破了市场的宁静，让许多尚在观望和纠结中的刚需客群纷纷涌入。

   　 于是，闽侯阳光城·领海的5588元/㎡均价成功撬动了开春楼市，金山阳光城·新界的9588元/㎡迎来了刚需们的争先“抢房”，融信大卫城(QQ群:221976610)8588元/㎡的特惠房吸引了众人的目光，东江滨名城银河湾的7000元/㎡起价也点燃了热销新潮……一大批打出诱人均价的楼盘连连开盘、相继热销，阳光城·新界、融信大卫城(QQ群:221976610)、融侨观邸二期等楼盘更是迅速去化，在两个月内进入了“扫尾”阶段。

   　 据地产数据中心显示，2012年3月五城区成交面积为194350㎡，环比大涨118.12%，而5月的成交面积跃升至224504㎡，环比再涨51.21%，刚需置业的汹涌，造就了2012年上半年的“金三银四红五月”。

趋势

  　  虽然刚需热潮来势汹汹，但主城区各大楼盘90㎡以下的“刚需户型”却着实有限。自下半年起，一些“出手较晚”的购房者突然发现，五区内已很难找到合适的刚需房源。

　    于是，适时推出刚需房源的闽侯板块，成了下半年刚需转战的新舞台。对此，立丹行福州市场部总监徐鹏志预测：

 　   随着近两年主城区住宅地块放量不多，加上价格的不断攀升，预计明年市区新推楼盘中的刚需产品放量比较有限，为此随着区域各项配套的不断成熟，认可度的不断提升，闽侯仍将是2013年刚需集聚的主要板块。