业内分析

　　“房租上涨仍滞后于房价”

　　张大伟（中原地产市场研究部总监）：

　　前几年房租基本上没有变化，从2010年5月份开始房租加速上涨，但是仍然滞后于房价的上涨。2010年房租的涨幅大概是15%-20%；2011年大概为25%左右。总体来看，房租在最近三年大概涨了60%-70%。房价上涨更多，可能甚至翻倍。

　　房租上涨有多方面的原因。首先房价上涨促进了房租上涨，很多房地产投资者要追求投资收益，在房价上涨的情况下会提高房租。

　　从供求的角度来看，城市的人口不断聚集，像北京这样的大城市外来人口不断增加，导致住房需求加大；与此同时，房租上涨在一定程度上受到了限购的影响，以前一部分租房人会逐渐升级到自己买房，但是最近两年，由于限购使得这种转化基本停滞了，很多人只能停留在租房市场上；当然高房价也是他们停留在租房市场上的重要原因。这些使得租房市场需求加大。

　　另外房租上涨还跟房屋中介有关，房地产调控使得商品房成交量大幅下滑，城市里的部分中介就会做一些分租或者二房东，在房租里吃差价。也就是说以前中介只是做交易的，挣的钱是中介费，但现在中介开始赚房租差价，中介做二房东的有不少，这也是房租涨幅较大的原因。

　　北上广等大城市的房租上涨比小城市快得多。目前来看影响房租上涨的因素还将继续存在，未来公租房的供应可能会在一定程度上缓解房租上涨过快，但是影响因素未解决，房租应该还会继续上涨，涨幅会稍微放缓一点。

　　学者观点

　　“近几年租金上涨是补涨”

　　陈国强（微博）（中国房地产学会副会长、北京大学教授）：

　　写字楼与住宅的房租上涨都是由供求关系决定的，需求推动房租上涨。前几年租金水平远低于房价水平，近几年租金上涨可以看作是一次补涨。

　　同时，限购政策对很多人来说有租房的导向作用，即把住房需求引导到租房上。

　　房租上涨迅速，租房的人就会选择小一点儿、差一点儿的房子租住，反过来调节房租的上涨速度，市场规律会发生作用，不会让房租涨得过快过猛。

　　如果确实出现房租上涨速度过快，在居民收入结构中占的比重过高，就会抬高公司和个人生活的成本，降低人们的生活质量，那就会迫使很多人离开这座城市，逃离北上广，选择在其他的小城市生活，这就会降低北上广等大城市的竞争力。

　　“整顿中介缓解房租过高”

　　曹建海（中国社科院研究员）：

　　房租近几年上涨比较厉害，主要是因为租房的人不断增加，供求关系不平衡。尤其是北京这样的大城市，虽然近年来经济衰退，但是并没有影响到北京的就业机会，所以很多人都到北京工作，北京的住房需求不断增加。高房价又加大了北京的租房需求。

　　同时，房屋中介对房源的垄断以及炒作抬高房租是另一个重要的原因。未来租房价格如果持续上涨会使越来越多的人选择合租，住房条件会越来越差，甚至很多人会离开这个城市。

　　要解决这个问题，目前能做的是从房屋中介着手，治理整顿房屋中介，可以稍微缓解一下房租上涨过快的问题。