购买二手房要重点了解哪些房屋基本情况?

海西房产网发布时间：2012.12.11 来源：猎房网

导语：二手房情况复杂。在联系房源后，须考虑该房源是否合乎法规，真实有效。首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到武汉市房产交易中心查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。

　　二手房情况复杂。在联系房源后，须考虑该房源是否合乎法规，真实有效：
　　
　　1、认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
　　
　　首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到武汉市房产交易中心查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
　　
　　2、考察房屋价值
　　
　　在了解二手房报价之后，需了解房屋值不值这个价？可以通过同小区房屋或类似房屋的比较来判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
　　
　　3、考察交易房屋是否在租
　　
　　有些二手房在转让时，还在被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国法律认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
　　
　　4、考察土地情况是否清晰
　　
　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
　　
　　5、考察市政规划是否影响
　　
　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
　　
　　6、福利房屋是否合法
　　
　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制。如武汉市规定经济适用房五年内不予转让。而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

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