终极模式

　　随着王健林把产业从商业地产，逐渐延伸至文化产业、旅游投资、零售消费，以高速扩张闻名的万达模式或许又要被赋予新的含义。

　　在《英才》记者日前对苏宁集团董事长张近东的采访中发现，曾经以家电连锁为主要业态的苏宁，也在向商业地产、百货零售、电子商务等领域进军。

　　据媒体报道苏宁在全国的土地储备超过3000万平方米，而截至2012年上半年，万达的土地储备达到3900万平方米，其中新增土地储备550万平方米。

　　同时，两家公司集中拿地的时期也都是在2008年以后。

　　苏宁置地在2008年经过增资之后，土地储备扩张迅速。目前，在商业地产方面，苏宁置业已涉足北京、上海、南京、天津等全国众多一二线城市，储备了80余座苏宁广场、广场。

　　显然，2008年的金融危机给万达和苏宁等企业以千载难逢的良机。据王健林介绍：万达仅仅在2008年底就抢了十几个项目，2009年初又是十几个，土地的价格低得惊人。在上海和南京这样的城市，万达拿到的土地价格也就每平米1000多，2009年开盘价格是地价的十几倍。

　　而今年上半年万达新增的土地储备，虽然楼面价仍能维持1500元/平方米的低价上，但地段位置已经

　　沃尔玛家族传承的启示

　　究竟谁占便宜了？

　　虽然王健林并非零售业出身，但在采访中，却对沃尔玛家族的历史如数家珍。其中，特别佩服沃尔玛创始人山姆·沃尔顿的用人之道。

　　“给我教育最大的一个人就是沃尔顿”，面对《英才》记者，王健林不由得感慨起来。如今已经58岁的王健林，虽然身体无碍，但也已考虑万达的传承。

　　1992年，山姆·沃尔顿去世的时候，沃尔玛的销售业绩只有100亿美元，利润也不过三四亿美元。他有三个儿子，一个女儿，一个老婆，但是这五个人，他没有选中其中任何一个人，而是交给了职业经理人团队。其中更是有意提拔了1979年加入公司的李·斯科特进入管理层。而当李·斯科特2008年从CEO的位置上退休的时候，沃尔玛当年的营业收入达到4000亿美元。与此同时，沃尔玛家族也收获颇丰。在美国富豪排行榜上，沃尔玛家族占据了五个位置，从第三到第七位，其财富数量大于比尔·盖茨和巴菲特的总和。

　　对于沃尔玛的这段经历，王健林如数家珍：“你说究竟是谁占便宜了？如果把公司给他三个儿子，说不准就把公司干没了，像凯玛特(美国日用品连锁零售商巨头)，当年多大的公司不是破产重组了吗？”

　　面对《英才》记者，王健林自称不是很传统的人，未来万达并不一定会交给他的儿子。“我家里没有一个人在公司，现在万达再走国际化，三四十岁的副总裁好几个，也许未来看谁行就交给谁了。”远不如前。

　　苏宁从连锁零售进军商业地产，而万达发展商业地产同时伴生连锁零售、文化旅游，两家大民营企业的殊途同归难道仅是一个巧合吗？

　　张政军认为：“零售和地产处于价值链利润率高、低不同，差异很大的两个区间，零售企业虽然市场规模很大，但是利润很薄，如果有实力就希望进入高利润的商业地产领域。同时，做商业地产的公司虽然利润很高，但是希望通过零售连锁来烘托商业地产的人气，对商业地产形成反哺。具体到万达来说，有的项目处于比较偏远的地区，但是如果有好的零售连锁、旅游文化品牌，就能提升商业地产的价值，对招租等有利。而苏宁为了发展零售连锁，同时控制租金成本，就希望能够在好位置拿地，提升单店利润的同时，又能够获得商业地产出租收益。”

　　其实，万达、苏宁的模式演进，还可以参照沃尔玛进行类比。

　　作为世界上最大的连锁零售商，沃尔玛一直是业界孜孜追求的标杆企业。

　　当外界更多的看到沃尔玛的供应链管理和先进的信息系统的时候，却少有人知道沃尔玛有60%的收益是来自地产增值。沃尔玛早在发家之初，就在全美土地价格低廉，未来人口增长可能性高的地方购买了诸多地块。早期储备的商业地产为沃尔玛带来了巨额的固定资产这个抵押资本，成为了沃尔玛贷款快速扩张的基石。

　　实际上，沃尔玛在产业资本关联的大网里，处于优质地段的商业地产控制大量的顾客资源，而后顾客资源转移增加零售店利润，最后零售店部分收入以租金的方式补贴给地产业务。这就是典型的“零售+地产”价值链。商业价值在沃尔玛内部流转、交换，却并不容易为外人所知。

　　“很多人觉得万达是不是全产业链，其实你仔细想想都是有相关的多元化，购物中心、百货、酒店、电影院线、旅游度假，无非旅游度假稍微跳出来一点儿，没在万达广场里面，但基本上也都在相关多元化。说来说去还是围绕消费者转，没有跳出消费。”

　　王健林对沃尔玛家族的经营之道了解颇多，他认为，未来万达打造的文化、旅游、零售等品牌也是为了能够与商业地产板块形成遥相呼应的掎角之势，从而形成价值链的整体提升，或许这又会演绎成万达的新终极模式。(本刊记者孟德阳对本文亦有贡献)

　　据网络资料显示，王健林的独子王思聪目前担任北京普思投资董事长、万达集团[简介 最新动态]董事。与王健林相比，王思聪行事更为高调，2011年因在微博上炮轰张兰而成为网络红人，而最近王思聪赞助的星际战队iG在第二届DOTA2国际邀请赛中斩获冠军，王思聪又追加100万美元奖金，将战队奖金总额提升为200万美元。王思聪的年少轻狂和王健林的老成持重形成鲜明的对比，未来能否继任，的确很难确定。

　　“我的孩子还小，才24岁，能否接班要看他的本事，我至少再看5—8年，他有能力能够被大家接受，他就接班，没有能力不能被大家接受，他就不能接班，我就用职业经理人团队操作这个公司，他只是其中一个股东，享有他的资本分配就行了。万达员工现在以每年2万人的速度递增，到十年后我交班的时候，估计会超过30万人了，那就是30万个家庭，你就不能随心所欲了，就不能一定交给儿子，万一他不行呢？那不就麻烦了吗？”王健林在接班问题上，考虑的显然不仅是他自己的意愿。对于外界对他强势的评价，王健林无所掩饰：“企业家强势有利于决策，如果足够聪明也不犯错误，那企业走的快，但是如果固执就容易犯错误。我就努力在这两个方面找平衡吧。其实你想，企业最主要还是靠企业家，我不同意集体智慧决策。集体决策，那都是扯淡。随便举个例子吧，没有柳传志可能就不一定有联想，没有我就不一定有万达，作为企业家来讲，他是企业的核心，对企业文化形成是有很大作用的，但是确实要努力避免将来独断专行和听不进不同的意见，这就要看自己怎么掌握好平衡。”

　　王健林给自己定下的退休年龄是68岁。“再过十年我就退休了，希望退休以后做做慈善。”据悉，明年王健林就开始招募慈善基金的管理团队。

　　“我的慈善基金每年能分到很多钱，怎么花掉也是很专业的一件事”，王健林对于任何事情都有着一丝不苟的态度。

　　提及与比尔·盖茨的选择一致，王健林风趣地说：“美国人是全世界飞来飞去，想管的事太多，这就是美国人的毛病，而我只在中国做慈善。”

　　独家高端领袖对话

　　万达图谋消费帝国

　　采访中，这位“万达模式”的缔造者在霸气之外，留给人的印象却是缜密和远虑。宏观经济数据信手捏来，对行业指标了如指掌，援引史料印证发展模式，理据充分，逻辑清晰。但他也毫不犹豫：谈“规模”就谈最大，谈“档次”就谈最高端，谈“模式”就谈最前沿。

　　王健林说过：“只要万达进入的行业，其他企业都没机会做老大！”而这份霸气不只是来自胆略，更来自对现实的判断和掌控力，这或许是万达突进消费“全行业”背后的逻辑。

　　商业地产增速

　　《英才》：万达商业地产规模巨大，尽管其他领域增长较快，但今年商业地产似乎有急刹车的迹象？

　　王健林：万达今年上半年纯商业地产比去年降低了9%，其实这跟地产行业都有关系。如果在一年的某个时段来看，可能会出现数字同比去年有所降低，但是应该看全面的数字。去年万达商业地产项目是903亿，今年我估计商业地产项目会接近1100亿。如果按照商业地产公司来算，应该接近1200亿。这同比去年净增200亿以上了，在当前经济放缓的情况下，200亿的增长相当于20%以上，也算不少了。

　　《英才》：那万达曾经的40%年增长还会有吗？

　　王健林：万达连续五年，一直到2011年之前都是同比40%以上的增长，去年过了千亿，今年假如到1500亿，那就有40%了。然而随着万达规模越来越大，明年能不能维持就难说了，明年在1500亿的基础上再增长40%，那就需要净增600亿，会感到吃力。但是万达在看得见的这十年之内，每年维持20%以上的增长是不成问题的。

　　《英才》：你认为商业地产最坏的年份是在两年后？

　　王健林：我认为商业地产出现问题高峰应该是在两到三年以后。做商业地产要重视商业资源，先把商业资源搞好再来做商业地产，但很多做商业地产的企业并不是这样。

　　《英才》：未来万达的商业地产经营模式是怎样的？

　　王健林：今后20年商业地产对万达来说就基本固化和工厂化、标准化，通过中心2011年推出的“购物中心模块化管理软件”管理。

　　进军旅游产业

　　《英才》：旅游产业的投资是否比商业地产更大，比如长白山项目？

　　王健林：那当然了。

　　《英才》：那投资回报相比商业地产是否更好？

　　王健林：这个东西还在摸索，模式上其实还是和地产有所结合。长白山这个度假区规划400多万平米的住宅，现在因为这个度假区刚开业，另外人们对这个认识还不够，房价只能卖3000元每平米。但是我相信随着时间的推移，比如五年以后、八年以后，也许能卖到七八千元，那卖个400多万平米就把这个投资收回来了。