11月15日，为亿万人所关注的中共十八大闭幕。从十八大到明年两会，新一届政府的政策取向不仅事关宏观经济的运行趋势，对于正处于调控之中的楼市的影响同样至关重要。在明年两会尚未召开之前，在此断言2013年的楼市政策走向为时过早，但是如果我们细心留意，或许仍然可以从中央领导人在十八大以及过往的一些表态中寻找到一些蛛丝马迹： 

　　在十八大常委的见面会上，习近平总书记的讲话大篇幅地谈到了“人民”，并提到了“人民”对于“更舒适的居住条件”有着美好的愿望。大胆猜测，为了实现“更舒适的居住条件”这个目标，以下几个方面的工作将被新一届的政府重点关注：第一，加快保障房体系的建设。这一工作在上一届政府中已经被反复提到，也是以往在经济发展中被忽视的一块，新一届政府坚持进行“补课”没有太大疑议；第二，限制高房价，抑制投资投机性购房需求。新一届政府将更加关注民生，对于民众反映强烈的高房价问题新一届政府必须有所作为。表现在具体的政策上，抑制投资投机性需求的方向基本不会改变，而由于在具体的方式方法上目前很难找到比限贷、限购更加有效的手段，因此限贷、限购政策短期内仍将得到坚持，直到房产税等替代性的长效调控机制出台；第三，鼓励合理的住房需求。为了实现“更舒适的居住条件”的愿望，政府对于合理的住房需求将会予以鼓励，除了首次置业需求将继续享受政策优惠，在上一轮调控中被部分政策“误伤”的改善型需求亦有可能重新获得税费、利率方面的扶持。第四，提高居民收入水平。由于房价问题“涨易跌难”的复杂性，与降房价相比，进行收入分配改革，提高居民收入水平，让人民负担得起目前的房价水平显得更为务实，国民收入倍增计划的提出为解决这一问题提供了可能。

 　　我们认为，经历了2009年房价报复性反弹以及以往历次调控的经验教训，新一届政府对于高房价的危害已经有了清醒的认识，对于房地产市场的态度也将更为理性和务实。2011年11月，李克强副总理曾明确指出，中国内需最大的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化进程。因此，面对中国经济的结构性转型，不再一味强调“保8” 的政府在提振经济的过程中将会尽量减轻对房地产市场的依赖。当然，我们也要看到，中央政府对于2012年楼市调控的效果是基本满意的，在房价上涨已经基本得到控制、投资投机性购房需求被有效抑制的情况下，为了使已经在财政上捉襟见肘、又尚未摆脱对房地产的依赖的地方经济不至于陷入更加尴尬的境地，中央政府不大可能再对楼市挥动新的大棒。

　　如果以上的分析成立，我们认为2013年政府针对房地产市场的政策将以“稳定”为主。具体而言，如果经济形势不甚乐观，为了适度刺激经济，楼市政策“稳中偏松”的可能性较大；如果经济企稳回升，楼市政策放松的可能性则会减少，政府将致力于对现有的调控政策进行优化。更进一步来看，考虑到目前宏观经济的复苏之路并不明朗以及新一届政府上任之后的政绩冲动，我们认为楼市政策“稳中偏松”的可能性要大一些。因此，在2012年楼市的成交量已经触底回升、逐季回暖的情况下，我们有理由对2013年的楼市持谨慎乐观的态度。