3.开发项目区别定位

  　  不过，对于单个旅游项目而言，最为核心的还是项目自身的定位是否独特，能否形成独特的品牌魅力和吸引力。从当前福州旅游地产的发展情况来看，多样化也势在必行。福州大学房地产研究所所长王阿忠透露，“当前福州旅游地产兴起正当时，近20个项目大规模涌现，如果没有找准自身的定位，可能造成同质化竞争和重复严重的局面。”

   　 事实上，开发商们在项目开始之前，也有对自身地块的评判体系进行整体的综合考量。除了上述的四个环城温泉旅游项目，更多的项目也找准了或正在找寻自身的差异化定位。“如恒大集团就将在福州打造海洋文化旅游城项目，瞄准海洋经济，打造度假村、游艇俱乐部等；而华侨城的‘欢乐谷’项目也已敲定落户仓山，将以一贯的主题公园模式带给福州新的娱乐体验；冠城大通则主打文化创意牌，建设海西文化创意产业园，将集创意设计、文化交流、产权交易、教育培训、工业研发、高科保健、商业休闲、生活配套等多功能于一体。”

  　  在很多人的固有印象里，福州可玩的地方太少。业内人士江映辉表示，“随着旅游地产界大腕的不断进入，将很大程度上催生了整个市场的成熟度，大规模主题公园、游乐场、游艇会、文化创意集市这些差异化定位的产品，也将改写福州旅游项目存在感偏弱的局面。不过，这些项目对配套要求更高、对服务要求更专业、需要的销售方式也更加灵活。”

提醒
旅游地产考验开发商资金与运作实力

  　  尽管多个开发商都表示了对旅游地产持看好态度，并积极投身到福州旅游地产的开发大潮之中，当前这种趋势还在不断延续。不过业界人士认为，目前不止福州，整个中国旅游地产都还正处于起步阶段，盲目投资或面临一定市场风险。毕竟与住宅地产相比，旅游地产开发规模较大，投资占比高，开发周期长，对开发商的资金与运作实力是一个极大的考验。

    　在产品定位方面也需要仔细考量，如果出售型物业所占比重较大，则有悖于旅游地产的本质，房子卖出后，很难实现后期其他产品的增值。而如果持有型物业面积较大，则很难在短时期回流资金，再加上有很高的财务成本，在当前的市场背景下，开发商普遍资金偏紧，旅游地产项目运营倍加艰难。

   　“加之，开发商在旅游地产方面，总体而言，运作经验普遍不足，规划与建设也不够成熟。再加上旅游地产项目多处于周边县市，交通、基础设施、配套等都不够完备，而拿下的都是超大地块，整个项目规模浩大，所需要投入的资金量也巨大。”业内人士林先生分析道，运作旅游地产需要一段较长的培育期，并需要开发商具备极强的资源整合能力。如果缺乏资源整合能力，无法成功将商业、酒店、旅游度假与出售型住宅盘活，即便开发商抢先推出出售型物业，并在第一波取得不俗的销售成绩，最终还是会缺乏盈利模式和盈利的可持续性。如果再面临供给过剩的市场，后期的销售与运作将可能面临艰难局面。因此，相较于普通住宅产品，旅游地产面临更多的考验。