本期主持：本报记者 陈志淦

   　 10月27日，位于乌龙江南岸的阳光城翡丽湾通过首次开盘，当日200多套房源即售罄，同样位于上江滨的博仕后龙港城10月份开盘以来，500多套房源如今几乎全部售完，紧接着又要筹备11月11日的开盘活动。不仅这两处位于近郊的楼盘得到热销，世茂上游墅、阳光城临海、龙旺伊顿公馆等位于闽侯板块的楼盘近期都取得了骄人的销售成绩，而记者了解到这些项目的产品主要集中在60-120㎡的刚需产品，大量的买主是来自市区的刚需一族，市区的购房者渐渐地打破了心理距离，愿意接受近郊的楼盘，这将成为未来楼市的一种置业趋势。

    　本期嘉宾
    　深深地产副总经理 魏敏
    　群升置业营销总监 郝先俊
    　是什么导致刚需出走？

    　记者：近期，近郊项目的销售成绩喜人，尤其是乌龙江南岸以及上江滨板块的楼盘，这些区域的楼盘集结了大量的刚需产品，而记者从各个售楼部了解到，不少来自福州市区的刚需族选择置业于此，对于以往人们无法接受的闽侯板块，如今他们又为何能接受这些产品了？

    　魏敏：对于刚需族，最为敏感的是价格。闽侯区域由于土地便宜，因此房价也适中，一套100平方米左右的房子总价大约为70万-80万元，如果在市区只能买一套小面积的新房，或是较早的二手房，郊区的价格优势是刚需族选择的重要原因。此外，闽侯区域地理位置特殊，属于三面环绕福州市区，随着三环的闭合，购房者的心理距离被打破，因此也渐渐接受近郊的产品了。

    郝先俊：如今，金山、五四北的房产几乎饱和，而且房价也节节攀升，目前已到了1.3万元左右的均价，这价格对于刚需族而言是一道坎。目前到近郊置业的刚需族以80后为主，甚至还有不少90后，这些年轻人思想开放，更能接受新鲜事物，他们手上要是有100万元，更愿意到近郊买一套70万元左右的房子，还可以花20万元买辆车，也不愿意在市区买一套小小的二手房，而且环境、社区都不如郊区。

    刚需外流是大势所趋？

     　记者：这种情况随着近几年的城市交通建设的完善而越来越普遍，而且，近郊的楼盘如今也越来越多，仅仅上江滨今年就多出4个楼盘，乌龙江南岸也是如此，未来这种刚需外流的趋势是否会一直延续呢？

　    魏敏：这是必然的。从博仕后龙港城的客户群体可以看出，一大部分的人都是来自福州市区，其中以福州北城为主，当地或周边的消费群体有限，因此这么大体量的近郊产品主要还是依靠市区源源不断的刚性需求。就如同北城的人青睐于上江滨板块，鼓楼人喜欢上街大学城板块，而台江、仓山的客户更喜欢乌龙江南岸的产品，这是城市外扩的必然阶段，区域要发展必然需要人口，有了人流区域才会日渐繁荣，而政府对各个区域的功能规划也很具体，为区域繁华奠定了基础。

　　郝先俊：福州作为省会城市其实算是很小的城市，但这几年随着海西政策的深入，经济发展加快，城市扩张迅速，人口膨胀，正逐渐向二线城市、甚至一线城市靠拢。城市扩大了，人流自然要向新区涌动，因此所谓的刚需外流就是城市发展的必然结果，而且相比于其他大城市，闽侯到市区的距离也仅仅是三环内外，并不算远。汽车的普及也对刚需外流有一定的促进作用，它缩短了城郊间的距离。

     对开发商有何启示？

     记者：既然这种趋势还将会一直延续，那么对于楼市会产生什么样的变化，对开发商而言又要做好哪些准备呢？

     魏敏：如今，福州主流开发商几乎在闽侯都有项目，融侨、世茂、阳光、融信、正荣、三盛、顺华等等，还有我们公司早早地将发展重心设在闽侯区域，这么多的企业选择了闽侯，说明了该区域将是未来楼市又一重要战场，“下一个金山”、“下一个五四北”即将出现。而且我们从闽侯政府得知如今已有50家房企在闽侯有项目，未来闽侯将定义成“江、水、山、城”，今年已完成投入200亿-300亿元的资金，闽侯区域土地资源好，因此产品也好，我们公司会一直关注闽侯区域土地出让情况，对于该区域有充分的信心。

     郝先俊：楼市战场的转移、消费者购房心理的转变对于开发商而言是一个全新的挑战，那么多的房企选择在近郊开发就说明了开发商对这些区域看好，近来热销的场面说明刚性需求依然强烈，这给予开发商更多的信心。随着市中心的土地资源越来越少，金山、五四北都渐渐饱和，近郊势必成为未来刚需的首选之地，而这也是城市扩大的必然结果，我们公司将对闽侯区域时刻保持关注，尤其是净地的出让。