陕西省住建厅出台新政要求开发商合理利润率控制在10%左右之后,有专家指出,商品房的成本中有30%属于“灰色成本”。《华夏时报》记者调查得知,“灰色成本”属于行业的潜规则,这类成本所占比例随房企的实力、项目的大小有所不同,至少10%,有些甚至高达40%。

　　此外,灰色成本在开发的每个环节滋生,并以采购、物业置换等方式得以隐藏,其中很大一部分流向了政府相关机构。一位不愿透露姓名的开发商表示:“如果能算出流向公务机构的那部分在‘灰色成本’中的占比,那么公众可以算得出,房价中有多少部分不是被开发商拿走的。”

难以公开的“灰色成本”

　　备受关注的“30%灰色成本”之说由北京大学金融系副主任吕随启提出,他称商品房成本中的一些“灰色支出”占总成本的三成,既难以公开,又无法测量,以致房价虽一路高企,开发商却仍嫌赚得不够。吕随启表示,“如果30%的‘灰色成本’在阳光下被避免了,目前的房价打对折都没有问题。”

　　实际上,“灰色成本”在房地产界早已是公开的秘密,对此,有某大型房企华南区项目总监向本报记者形容为“常在河边走,哪有不湿鞋”。不少房企内部人士向本报记者抱怨,“要拿下项目工程,不行贿很难”、“招标、采购是行贿重灾区”,“不给政府机构点好处很麻烦”。深圳星河地产某管理人士称,“能在阳光下运营,估计只有以不行贿为傲的万科才能做得到。”

　　面对房地产暴利的说法,多位中型房企人士向本报记者表示“有苦说不清”。其中一位开发商称,账面上的利润包含了看不见的开支。土地资源竞争越来越激烈,土地价格也逐步攀升,为了获得性价比更高的土地,开发商所需付出的隐性开支也在不断增加,“房地产牵涉到四五十个行业,他们都以为这是一个暴利行业,都想来沾点油水。”

　　吕随启表示,“灰色支出”大部分被用作**费用,与“权钱交易”等地产腐败密切相关。他估算约占真实成本的30%,土地出让金、建筑成本及税费,合计只占70%。那么,到底这项成本是否占30%之多呢?

　　“有些项目较小的,房企政商关系好的,估计也得有10%。”上述开发商表示,所谓的“灰色成本”与项目大小、房企的实力等因素相关。

　　长期在华南二三线城市开发房地产业务的某实业负责人张金超认同该开发商的观点,此外,他与数位不愿透露姓名的房企人士一致补充称“有些项目的‘灰色成本’甚至在40%左右”。

　　张金超解释道,一般来说,这种高成本项目是一种交换条件,在政府等机构看来,房企的利润虽然受损,但仍可以赚到钱,房企只要啃下这块骨头,谈下其他优质项目的可能性会更大。

　　一位大型房地产公司负责人曾公开表示,如果权力都在阳光下运行,开发一个房地产项目的成本就能降低15%。常年从事房地产运作项目的投资商魏如杰透露,两至三亿元的项目,前期投入就会超过几千万元,加上前前后后送的礼物、红包,超过一亿元。