存货周转速度有所改善 未来去库存速度或放缓

　　同花顺iFinD数据显示，截至10月28日，两市已有91家房企披露了三季报。这些公司前三季度的存货合计达到9155.53亿元，同比增长24.08%。由于今年开发商“以价换量”销售策略显效，三季度房企存货周转率有了较大改善，楼市去库存速度明显提升。

　　房企存货周转率改善

　　今年3月以来，楼市销售快速回暖。特别是7-8月，全国楼市成交活跃，并创下年内一波交易高峰。受此带动，开发商存货周转情况较二季度有了明显改善。

　　根据同花顺iFinD数据统计，91家披露三季报的房企三季度末的存货周转率为0.14次，与去年三季度基本持平，但与今年中报时相比，三季度末的存货周转率提高了近54.48%，周转速度有了明显提升。

　　在扣除不可比因素后，46家公司三季度末的存货周转速度较二季度有所改善，占比过半。华侨城A、陆家嘴、华夏幸福等房企的存货周转速度环比均有所增长。而万科A、荣盛发展、首开股份等房企今年三季度末的存货周转率较二季度有所放缓，但与去年同期相比已有显著提高。

　　可以看到，不少房企在三季度快速补充土地储备，使得公司的存货总额出现了提升，并在一定程度上影响了存货周转速度的提升。万科三季度末的存货共计2467.08亿元，同比增长了28%，较二季度末增长9%。三季度公司新增23个土地项目，按权益计算的占地面积约148万平方米，规划建筑面积约376万平方米。截至9月底，万科规划中的建筑面积共3507万平方米，能满足两到三年的开发水平。

　　业内人士指出，7月以来，不少房企频频出手拿地，土地储备的增长也会导致存货值增加，一定程度上影响存货周转速度。但整体来看，上市房企三季度的存货周转情况已经改善。

　　未来去库存速度或放缓

　　今年三季度楼市成交活跃，由于销售面积与新开工面积的增速出现“剪刀差”，市场去库存速度得以提升。

　　有机构数据显示，三季度北京、上海、深圳、广州等14个重点城市的住宅成交面积同比去年增长了52.5%，7月、8月、9月同比分别增长52.1%、64.4%和41.7%。相比之下，新开工面积和竣工面积在三季度并没有明显改善。

　　根据国家统计局公布的数据，今年以来，商品房销售面积一直保持同比负增长，但从7月以来，全国商品房销售面积的同比增长率已经明显改善至9月末的-4%，商品房销售面积的同比降幅进一步收窄。相比之下，新开工面积一直没有明显改观，甚至从6月的-7.1%下降至9月末的-8.63%。新开工面积同比降幅扩大，销售面积增速则有所好转，意味着楼市去库存速度的提升。

　　值得注意的是，由于施工进度的安排，不少房企把开竣工高峰期放在了四季度。万科表示，1-9月公司累计实现开工面积871万平方米，竣工面积438万平方米，分别完成年初计划的66%和49%。万科预计，今年的开竣工面积与年初计划相比不会有太大变动，这意味着第四季度公司将有不少项目集中开竣工。

　　根据民生证券的测算，9月末全国房地产库存指数为18.0，与前几个月相比继续下滑，创出年内新低，这主要是由于几个月来销售速度加快造成的。民生证券预计，随着新开工数据的恢复以及销售相对平稳，库存指标下行的速度可能放缓。