二手房存量待释放

　　有业内人士指出，任志强上述观点的谬误之处，在于故意忽略了一个问题，即库存不应仅仅是新房，而是社会化的库存，包括巨大的存量房市场。

　　以北京为例，2011年北京住宅销售面积为1035万平方米，过去10多年，北京的住宅销售面积也几乎都在1000万-2000万平方米，这累积了大量的二手房房源。

　　数据显示，北京有865025套二手房正在出售。即使剔除房源重复的部分，这个存量依然惊人。

　　房地产全社会化去库存的难点在于，如何“驱动”天量的二手房进入流通领域。当前，许多城市的二手房陷入僵局：业主不愿降价，购房人不愿出手。

　　仍以北京为例，8月份，北京二手房住宅网签总量为13690套，环比7月份大幅下跌了20.1%。9月上旬连续两周成交量低于3000套，买卖双方陷入僵持。

　　21世纪不动产集团分析师张磊认为，3-8月的集中交易是市场的非常态表现，在政策压力保持不变的情况下，新增需求有限，市场必然回归理性。9月份上半月各城市的新房交易表现，预示着今年的反弹行情已渐趋尾声，金九银十很难达到期望的高峰。

　　链家地产市场研究部常清表示，金九上半月北京、深圳等地二手房成交量呈现下降的趋势，金九低成交基调确定，9月份成交量环比上月降幅将超过10%。

　　有市场分析人士认为，如果开征较高税率的房产税，将促进手持多套住房的业主进入流通领域，总库存量也将随之大增。

　　去库存乏力

　　除了存货高企的实质外，去库存的市场表现也很平淡。

　　中原地产数据显示，截至9月16日，全国主要的54个城市新房成交环比8月下滑达到11.6%，这是近4个月来同期成交量的最低点。

　　第一创业分析师王皓宇监测数据显示，四个一线城市的去化周期止降回升，均值为35.72周，环比增长1.17%，显示刚性需求释放乏力。

　　高盛高华证券报告显示，截至9 月9 日，其所监测的13 个城市的总库存环比上升0.6%，从过去12 个月滚动销售面积计算，这13 个城市的库存平均消化时间从14.2 个月略微降至14.1 个月。其中，南京、东莞、宁波和福州的库存下降；广州、厦门和长春的库存企稳；北京、上海、深圳、苏州、青岛和杭州的库存继续上升。

　　与此同时，房地产开发投资在8月份首次出现环比上升。1~8月广东房地产开发企业共完成开发投资3143亿元，增幅年内首次回升，同比增长11.3％。

　　万科总裁郁亮对本报记者表示，新房库存降至低点这个事实的确存在，而到明年，因为去年投资的下滑导致的新房供不应求会在很多城市出现。但他指出，届时政府会祭出相应的调控手段进行对冲，比如控制预售证发放节奏抑制高端住宅入市，比如令更多的保障房进入分配环节，增加供给端的总量，总之不会令房价大涨。

　　张磊认为，从8月以来的房地产投资情况看，新开工面积和施工面积都一改下滑趋势，呈现正增长，由于高周转已成为主流房企的共同选择，这种趋势若保持3个月，少数专家预测的明年上半年的“房荒”就不会出现。