关键词：二次调控 部分城市 投资 自住 税收政策 购房需求 信贷 首套比率 战略调控

　　2010年4月楼市“一次调控”，楼市量价齐跌，调控效果初现；8月，刚性需求释放及不确定性因素作用，楼市呈现一派量价齐升；9月金九银十再次重现楼市。为了巩固“一次调控”成果，10月，国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨，被称为楼市“二次调控”。于是乎，房价升或降，投机者进市或退市，需求者该不该买房等预测言论满天飞经过对二次调控内容的细读及思考，个人觉得此次调控或乱或糊涂，楼市调控作用或不大，楼市“二次调控”亦或是纸老虎。

　　首先，调控目标不明确。本次调控目标仍是遏制部分城市房价过快上涨，“部分城市”界定问题一直没有弄清和确定，于是遏制房价过快上涨含糊其辞，只是国家政策层面上的空话套话。这样的套话在每次的调控主题均被提及，效果却不明显，根本原因在于调控本身问题；而且，还有宏观调控所引发的其它一些城市房价出现过快上涨问题。因此，只要“部分城市”房价上涨过快不界定清楚，调控效果就无法达到预期。

　　其次，调控对象不确定。目前我国宏观政策调控中心解决楼市问题的思路在于两点：一是增加有效供给，如增加保障房，中低价位商品房；二是遏制投机需求和改善性需求，以达到减少有效需求。于是乎，我们的宏观调控到底是调房价、调市场还是调供需？此次调控出现“一定时间内限定居民家庭购房套数”，购房者住房数量成为了调控对象，房地产具有投资功能和自住消费功能，也就决定了房市具有消费市场和投资市场。不解决好大量刚性需求和高投资回报率问题，就直接抑制改善需求、控制投资需求。调控对象不明确，调控效果自然也无法达到预期。

　　再次，调控手段不坚定。宏观调控手段有货币、信贷、税收、土地，即所谓的“银根”、“地根”，基于中庸思想和思维，楼市调控“组合拳”在业内被提及。税收问题，主要是针对持有住房征收房产税、交易住房征收交易税，而税收手段在投资回报率不确定性的情况下，作用不明，更何况房产税是一项涉及很广的税种，最终确定及推广还存疑。“明显超过周边房价水平的房地产项目进行土地增值税的清算和稽查”，这个明显超过周边房价水平如何确定也不得而知。差别化信贷政策主要是首付比率的提高，二套房、三套房贷款政策，增加首套商品住房首付比率、减少契税的购房调控政策，实际上是抑制改善需求和住房自住需求。首付比率的上下调整、几套房的贷款发放限制的改变，政府的相机抉择决定了调控手段不坚定，因此，调控效果无法达到预期。

　　第四，调控问题不清楚。我国切实增加住房有效供给，特别是中小套型商品住房建设和公共租赁保障房建设，这种解决办法的出台是因为其调控根本问题没有弄清楚，房市调查中，我国楼市的购房需求者购买大户型住房多数是自住的或改善需求的，而购买小户型住房则是投资型的或过渡型的。而且，我国2010年房价与成交量变化问题没有弄清楚，房价下降主要在于均价下降，而均价是由高档住房、中低档住房成交的量所形成的，中低档成交多，高档成交少，房价自然就降低。对2010年四季度的房价，都是高端房量的成交，房价同比上涨。因此，一旦不清楚市场上需要什么样的住房，以及不清楚房价变化的原因。调控效果自然会无法达到预期。

总之、虽然“二次调控”的基调是巩固一次调控的成果。但是二次调控根本上没有离开政策调控，即采取经济性惩罚。只要投资回报率优于其它投资产品的投资回报率，这种经济性惩罚也即无用，而这种经济性惩罚在屡次宏观调控中被证明失败。而且，从此次出台的相关内容来看，还是存在着大量的空话套话，以及很多内涵界定不清，以至无法执行或者执行不了。或者从根本上讲，政策出台本身就很乱很糊涂。此次调控执行力何在，又或是纸老虎？要想从根本上改变这种宏观调控无效状况，采取行政、法律的战略调控才是正道。