动感的球幕影院，刺激的海盗大战，惊险的过山车，跳伞塔、跳楼机、大摆锤、激流勇进……这些游乐设施曾经离福州很远，而在近日，福州发出了抓紧落实港中旅、华侨城、碧桂园等重大旅游项目的呼声。与此同时，贵安新天地(QQ群:226139493)水世界将于9月试营业，而三江口文化旅游城项目主体建筑已初具规模，也将于10月建成开放。加之此前名城地产发布了将在永泰投资120亿打造4000亩温泉旅游综合体的公告，泰禾集团也拿下连江贵安的旅游用地。
外来大鳄和本土实力企业可谓“联袂出演”，将福州的旅游地产大戏演绎得如火如荼。然而，相较于之前的概念性偏重，下一阶段福州的旅游地产能否动真格？
【市场】福州旅游地产，兴起正当时
近日，位于永泰大樟溪的两个旅游地产项目引发了业内关注。其中，唐乾明月推出了45~86平方米的精装酒店公寓，周边的万科城更是以“度假体验媒体行”的形式进行了首次亮相。据万科城售楼部黄先生透露，“项目选择在9月份开盘，一期将推出106套户型面积在230~330平方米之间的温泉别院产品，别院的样板房和实景示范区也将在近日开放，而在后期还会有90平方米以下的高层产品推出。”
主打旅游概念的地产项目，除了在永泰大樟溪“开花”，还在温泉旅游资源丰富的连江贵安区域“结果”。自2011年10月30日，号称“海西首席旅游商住综合体”的贵安新天地(QQ群:226139493)首次开盘去化1300多套之后，该项目高层住宅、商铺、精装温泉酒店公寓等诸多产品也逐一面市，实现快速去化。而同为世纪金源集团开发主打“滨海旅游”的罗源湾滨海新城(QQ群:260108776)项目，也在本月内开盘，3天之内实现销售2300套，总销售额达到13亿元。
此外，据世茂集团官网的公开内容显示，世茂正进行全面旅游地产新战略，以“旅居”的模式探路地产蓝海，而旗下在福州区域的世茂御龙湾和世茂鼓岭项目也被归入“旅游系列”。前者的高层公寓已于2011年6月面市，其上游墅产品还在持续推出，而后者的开发以商务会馆、五星级酒店及会议中心为主，尚在建设之中。
相较于当下福州正在兴起的旅游地产项目，后期产品的体量更为庞大。未来三江口文化旅游城项目呼之欲出，港中旅、华侨城、碧桂园等重大旅游项目也在落实之中，还有名城地产在永泰投资120亿打造4000亩温泉旅游综合体和泰禾集团在连江贵安的旅游项目。
【分析】旅游地产多半“项庄舞剑”？
■借“旅游之名”低价圈地？
“以旅游用地的名义拿地会方便很多”，某项目经理透露，房企往往以财力和能力换资源，而地方则需要以资源求关注、换发展。
事实上，福州市场上的旅游项目也出现了以低价拿地和拿下超大面积土地的情况。2011年1月4日，晋安区鼓岭柱里地区三幅地块挂牌出让，总面积约327亩，被福州世茂置业有限公司以3.6亿元起始价成功摘得，楼面均价为1651元/㎡。
而位于三江口的宗地2011-19号地块，亦是由福州新海岸旅游开发有限公司以底价4.4亿元成功竞得，该地块总面积为600亩，楼面均价仅314元/㎡。
世纪金源集团拿下的贵安新天地(QQ群:226139493)所在地块，面积更是达到了7500亩，罗源湾滨海新城(QQ群:260108776)面积也达到了5740亩，名城集团拿下的永泰地块，位于永泰县葛岭镇，面积也极大，预计约为4000亩……
业内人士林先生分析道，旅游产品的提升是福州市“十二五”发展规划的重点。“当前福州住宅开发受限，商业开发涌现，所以很多开发商都在寻找新的蓝海。旅游地产往往位于城市外围，地价本来就不高，且受到地方政策支持，有实力的开发商更容易拿到整片的低价土地，因此不少开发商敏锐地嗅到了旅游地产开发之中利益的味道。”
不仅在福州，同样的局面也在全国发生，在旅游地产更为普及的海南更是如此。据雅居乐年报披露的数据显示，截至2011年，雅居乐海南清水湾的土地储备面积高达912万平方米，该项目拿地时楼面地价仅为276元/平方米。值得注意的是，清水湾项目的销售均价在2010年达到最高峰时曾卖到2.9万元/平方米。低价拿地，高价销售，这其中正是开发商所追求的巨大利益差。
■旅游是点缀，开发依旧走常规路线？
什么是真正的旅游地产？在地产人士江映辉眼中，真正的旅游地产主要有两点，首先是产品所在地域“天赋异禀”，然后是开发商赋予项目的“后天价值”。“从产品本身来看，不仅仅是满足居住的需求，还应该包括休闲、娱乐、游戏、度假于一体，目前我们看到的福州情况仍有差距。”他表示，大多数项目呈现的状态不过是选址在旅游资源较佳的区域里，但采用的模式仍旧是以出售为目的进行的常规开发，旅游地产作为营销噱头超过了实际情况。
业内人士林先生也透露，开发商是不是想做真正的旅游地产，其实从开发商建设的产品形态、密度和容积率以及拿去出售的产品比重就可见一斑。“尽管多数项目可能同步开发了一些游乐设施，但大量生长的依旧是高密度的出售型住宅、商铺，甚至商业小总部，旅游产品只是作为点缀和配套，为出售型的房产助燃一把火。”